专栏｜港楼讲按 王美凤｜不可不知的 按揭现金回赠计算方法

今年通关复常及政府调减物业印花税等利好因素支持下，楼市恢复动力交投回升，带动按揭市场同步造好，有利银行对按揭业务取态正面积极。基于按息未有下调空间，楼按取态积极的银行遂倾向提高现金回赠，以增加竞争力吸纳按揭客户。现时银行之间因应其目标客户及业务策略，所提供的按揭优惠不尽相同，现金回赠可由贷款额之1%至高达2.8%或以上不等；当中以申请按揭保险计画的现金回赠率较高。

用家需留意，现金回赠率并非一定就是纯粹按着按揭金额计算，对于高成数按揭保险计画贷款，银行一般只以6成按揭上限计算现金回赠，并非以9成按揭贷款总额计算现金回赠率。以800万物业承造9成按揭为例，若银行提供现金回赠率为2.5%，计算方法是以6成按揭上限之2.5%计算，即是（800万x60%）x2.5%，现金回赠金额为12万，而并非以800万之9成按揭金额720万之2.5%（即18万）计算，两者计算方式的现金回赠金额相差6万。

从上述见，即使现金回赠率是2.5%，9成按揭的实质回赠金额相当于总贷款额的1.67%，而若果用家申请6成按揭，实质回赠金额可等同总贷款额之2.5%。还有的是，若上述改以一个900万物业为例，由于6成按揭额$540万已超出现行6成按揭上限500万，银行会以500万之2.5%计算现金回赠，而非以540万计算。

近期市场有指银行上调按揭现金回赠，暂见调高回赠优惠主要集中于高成数按保个案，相信以上所述之现行计算方式是其中一个原因令银行有较大弹性及空间为按保客户增加现金回赠。现时银行提供的按揭现金回赠属18年新高，以市场平均按揭额约450万计，现金回赠已达10万以上，这对按揭用家有很好抵销加息的影响。

然而，用家应留意一点，根据现行楼按指引，凡现金回赠超过住宅按揭贷款额的1%，银行在计算按揭成数时，必须在按揭贷款额扣减整笔回赠金额，即是实质可借按揭金额会因而减少。这项措施自2005年2月28日后至今一直维持。

举一例子，买家为一个楼价700的单位申请9成按揭，假设银行提供2.6%现金回赠，回赠金额为109200 （如上所述，金额以6成按揭上限计算），实质可借金额由630万扣减109200降至619.08万。虽然现金回赠可弥补借少了的借贷额，但由于现金回赠在完成交易后才发放，故此买家需要先自行增加首期，对于资金较紧绌的用家需特别留意此点是否可行。

中原按揭经纪董事总经理王美凤

2023年6月26日