「孙九招」不无争议 硬控供应碍楼市发展

曾出任政府多个高层职位、人称「孙公」的孙明扬前日逝世，享年80岁。对于这位纵横官场多年的前高官，市民印象最深刻的，或许要数他在担任房屋及规划地政局局长期间所推出、旨在稳定楼市的「孙九招」。孙明扬的死讯传出后，各种「盖棺定论」的意见不少，大体上都承认「孙九招」对本地楼市乃至整体经济影响深远，尤其是严控土地供应，长远来说窒碍市场健康发展，对民生也产生一定程度负面作用。唯评论孙公的功过时，应理解「孙九招」并非单纯个人主张，而是整个政府的决策，而且横跨董建华和曾荫权两位特首执政期，故此不能将「孙九招」所产生的影响「入晒佢数」。

香港回归后，时任特首董建华为解决房屋问题，提出每年兴建8.5万个居住单位的宏大政策，可是一场金融风暴彻底戳破香港房地产泡沫，而禽流感和科网股爆破，更让香港楼市和整体经济进一步低沉，一度沸沸扬扬的「八万五」大计亦无疾而终。从当时的客观经济情况来看，负资产相当普遍，政府「托市」有相当民意基础。故此2002年底「孙九招」出台时，并无遇到太大反对声音，起码业主和投资者不会置疑，毕竟没有人会和楼市向好、经济复苏作对。
经济下滑「托市」属政府决策

后来「孙九招」备受质疑，主要集中于批评政府退出房地产市场，放弃积极调控楼市，为楼市急升创造客观条件，加剧所谓「深层次矛盾」。无可否认，当局取消拍卖土地、暂停勾地一年等措施，虽有利于地产市道进入上升轨道，却造成住宅供应不足的问题；而即时结束居屋计划，则导致居屋供应出现断层，以致有意置业的市民只能选择私楼，至于那些既无力购买私楼、又不合资格申请公屋的「夹心阶层」，怨气尤大。

孙明扬在2002年7月至2007年6月出任房屋及规划地政局局长，之后便转任教育局局长直至2012年中，所以「孙九招」的持续执行，责任不完全在他身上。但「孙九招」在他离开房屋及规划地政局岗位后，的确还实施了一段颇长时间，所以隐患一直累积。查阅追踪楼市指标的「中原城市领先指数」，由2002年7月初的39.42，升至2012年7月初的105.46，升幅近168%，这当中也有美国2008年后「量化宽松」的因素。有一点是可以肯定的，即在「孙九招」落实前或落实之初已经入市的投资者获利极丰，但包括年轻人在内的绝大多数市民，无可避免会觉得自己不是楼市或经济复苏的受惠者。
结合「有效市场」和「有为政府」

特区政府直到2010年才恢复不定期主动卖地，重夺土地供应主导权，2011年才复建居屋，恢复比较合理的置业阶梯。从时机上看，确实太迟，因为民怨已经形成。倘若当局在2008、2009年期间，因应实际状况调整不干预政策，适度有为，楼价未必像脱缰野马般失控。所以「孙九招」给我们最大的教训是：政府在经济民生层面，政策要因时制宜，适时调整，不可太过被动消极。

当年的特区政府在楼市已经跌到信心崩溃之时撑楼市，无可厚非，毕竟本港楼市和整体经济深度结合，一层楼往往就是市民的主要资产。但「孙九招」造成后遗症亦为不争事实，严重防碍市场健康发展，并在一定程度上酿成民生问题。本届政府鉴于目前楼市低迷，在第三份《施政报告》中提出不少振提楼市的措施，方向正确，但当局一定要吸取当年的教训，千万不能放任至「政府退出房地产市场」的地步，既要维护「有效市场」，亦要担当「有为政府」，在管理经济民生方面负起应负的责任。