卖地解困于一时 西九长远仍须严控开支
2024-07-18 00:00
西九财困成因错综复杂,2008年政府一次性拨款216亿元给西九文化管理局,确保占地40公顷的西九黄金地段的发展和营运能维持财政自给自足。可是管理局在设计方案时拖拉多时,导致建筑成本上升,加上要迁就高铁西九站的建设,以致只能将资金集中在文化艺术设施建设上,错过了地产收益黄金时期。港府在2016年出手打救,将原本剥离西九发展项目的商用土地权益注入西九,以BOT模式发展。然而,疫情不但使西九多个新建场地被逼长期关闭,还冲击经济,令商厦和酒店的需求大减,商厦空置率达16%,使发展商对参与商厦、酒店的BOT项目兴趣不大,导致管理局财困日益严重。
以空间换时间待市稳才卖地
管理局在时间和资金错配的冲击下陷入财困,流动现金仅剩52亿元,只能撑到明年中,惟有求助政府。可是,港府在逾千亿元财赤下也自顾不暇,根本无力再注资,而西九手上唯一有价值的是地皮,故当局最终决定有条件允许管理局将楼面面积达17万平方米的住宅项目改为由租转卖,但酒店、办公室项目,以及零售、餐饮及消闲设施则维持BOT模式发展,确保管理局在出售住宅地皮获得一次性收益后,仍有约三分二稳定租金收益作持续发展。当局估计,方案可为管理局带来的资金足以营运约10年。
新财务方案相信是以空间换取时间,纾解管理局资金紧张问题。虽然政府允许管理局可将住宅项目由租转卖,收益全归管理局,但现在却非卖地招标最佳时机,因当前楼市只是喘稳,未必能卖得好价钱,拟出售的第2区土地刚平整地库,现在改变用途,需要城规会批准,走完所有程序,最快也要两年后才能招标。当局希望两年后经济好转,楼市亦筑底回升,西九这块市区靓地有望以合理价钱出售,为管理局带来可观进帐。
此外,管理局已获得银团50亿元贷款暂渡难关,目前只提取了10亿元,一旦这笔贷款用罄,未来有可能需要再度融资,但由于管理局未来获准出售住宅项目,有可观收入进帐,大大增加了银行的信心,在再审批新贷款时毋须担心管理局没钱还。
开源节流确保营运可持续性
不过,新财务安排只属远水,而招标卖地收入始终是一次性,究竟可使用多久难以预料,要确保西九的营运可持续性,关键还是开源节流。在节流方面,管理局在今个年度做得相当出色,令基本营运赤字由上个财政年度的7.18亿元大减至5.78亿元,减幅多达20%。即使未来在压缩赤字的空间有限,管理局须继续努力严控开支。从港府批出新财务安排所附带的条件,除了须设立指定银行帐户,以存放出售住宅发展项目的收益及利息收入,以便监察外,还须遵守当局所订立的多项财务纪律关键绩效指标(KPI),包括每3年的营运赤字上限、员工成本占每年总营运开支的比例上限,目的是确保管理局不会续做大花筒。
至于开源方面,管理局应善用M+和故宫馆成为香港文化新地标,是游客必游景点的优势,开拓更多收入模式。例如透过吸引更多具国际水平的文化艺术节目落户,与不同文创产业合作售卖文创产品,并与旅游及酒店业界合作开拓新旅游产品,创造更完整文化艺术生态系统,吸引更多艺术家落脚,让表演场地更易租出,以及将场地作会议、婚宴商业用途,既可以为管理局带来额外收入,提升表演场地的成本回收率,也为西九文化区周边产业带来经济效益,巩固香港作为国际文化枢纽地位。
關鍵字
最新回应