楼市下行压力未减 负资产危机仍在

楼价急跌，令上季住宅负资产按揭宗数急增至逾1.2万宗，短短3个月便急升近22倍，升幅相当骇人，而且更创下近18年新高，但距离2003年沙士时逾10万宗仍相距甚远。尽管金管局强调银行按揭业风险可控，业界亦认为负资产飙升仅属短暂现象，当局不能掉以轻心，须密切注视负资产数字，勿让情况恶化。

金管局公布，负资产宗数由去年第3季533宗，飙升至第4季12,164宗，增幅近22倍，而涉及金额亦按季急增21倍至逾662亿元，当中无抵押部分的金额则由5,900万元，急增至逾25亿元，按季飙升近42倍。负资产个案涉及较高成数按揭贷款，包括银行职员的住屋按揭贷款或按揭保险计画贷款。
勿高估通关效应楼市迅速回稳

负资产宗数急升，因去年楼价大跌，首3季累计下跌8.5%，但到了第4季跌势加剧加快，再跌7.7%所致。加上当局在2019年放宽按保门槛，将9成按揭楼价上限由400万元放宽至800万元，去年更进一步放宽至1,000万元，而银行一般向员工提供高达10成按揭贷款作为员工福利，帮助首期不足人士上车。可是在楼市大跌时，这是好心做坏事，令那些透过高成数按揭上车并且在去年上会的业主，顿成负资产一族。

单从数字来看，负资产数字急速恶化是非常惊人，但若与1997年金融风暴至2003年沙士情况相比，便不难发现情况未到令人恐慌境地。首先，当年金融风暴令楼价在短短14个月内急跌逾40%，到2003年上半年累计大跌66%，导致经济衰退，百业萧条，失业率更由97年8月的2.1%升至2003年6月的8.5%，不少业主在失业和负资产夹击下，出现断供潮，银行收回物业进行拍卖。然而，现在香港即使遭到3年疫情折腾，经济去年再度陷入衰退，但失业率却仅3.5%，而且不少行业出现请人难问题，只要业主仍有稳定工作，每月准时供楼，即使物业沦为负资产，银行也不会贸然要求业主提早偿还贷款。

此外，97年炒风炽热，当时很多业主手上持有多个物业，而按揭贷款比率高达95%以上，一旦断供便令银主盘涌现，触发楼市崩溃。港府其后吸取教训，一方面要求银行加强对借贷人士进行压力测试，另方面不断推出多项辣招打击炒卖活动，现时炒家几乎已绝迹，用家主导楼市。即使目前很多高成数按揭的业主沦为负资产，由于供款比率平均在45%以下，故拖欠比率仅0.06%，反映贷款质素良好，暂时未构成信贷风险。
宜紧盯负资产数字适时出招

更重要是随着与内地逐渐恢复通关，楼市氛围有所好转，业界相信内地客来港买楼人数渐增，加上港府推出高才通计画，每年将会引进3.5万名海内外人才，这些人才对住房需求殷切，不管是买楼抑或租楼，对楼市起支持作用。一旦楼价回稳，相信负资产宗数可望回落。

不过，当局切勿因此而过于老神在在，毕竟楼市下行压力并未消退，尤其是私楼潜在供应量多达10.5万伙，创有记录以来新高，发展商在推盘时不敢太进取，为了尽快促销套现，可能低市价开盘，令楼价进一步受压。这对近两年入市、选择采用建筑期付款方法（通常只付楼价1成订金）的买家来说，将面临两难抉择，因在楼花期楼价已下跌了15%，成为负资产，若楼价跌势未止，待接获收楼通知前向银行申请按揭时，肯定出现估价不足，须额外筹集资金以完成交易，否则便要挞订，令辛苦储来的首期化为乌有。

因此，当局要密切留意负资产数字变化，勿高估通关效应，若发现数字进一步恶化，须适时出招疏导风险，以免楼价失序大跌，届时要花上更大代价才能扭转跌势。