【独家】元朗上水四建屋棕地「曝光」

(星岛日报报道)规划署早前再物色四组位于上水及元朗可作公营房屋发展的棕地群，研究范围共约三十一公顷，可建约一万伙，有关地皮的发展规模进一步曝光。政府消息透露，当中以元朗沙江围北地皮的发展潜力最大，其占地达十六公顷，估计可建超过五千伙，日后有望发展成小社区；该用地的东面靠近天水围市中心，被视为天水围市中心的伸延用地，发展规模相当于三分之一个嘉湖山庄。据悉，四幅用地的初步建议发展参数，是以地积比率约三点六倍计算，惟政府打算进一步评估每幅用地的运输基建容量等发展限制，研究能否将地积比率进一步提升至六点五倍，尽量增加单位供应，意味有关用地的发展密度或再有上调空间。

规划署早前再物色四组位于上水及元朗可作公营房屋发展的棕地群，研究范围共约三十一公顷，可建约一万伙，有关地皮的发展规模进一步曝光。政府消息透露，当中以元朗沙江围北地皮的发展潜力最大，其占地达十六公顷，估计可建超过五千伙，日后有望发展成小社区；该用地的东面靠近天水围市中心，被视为天水围市中心的伸延用地，发展规模相当于三分之一个嘉湖山庄。据悉，四幅用地的初步建议发展参数，是以地积比率约三点六倍计算，惟政府打算进一步评估每幅用地的运输基建容量等发展限制，研究能否将地积比率进一步提升至六点五倍，尽量增加单位供应，意味有关用地的发展密度或再有上调空间。

政府加快步伐改划新界棕地，发展公营房屋，政府先于去年完成「新界棕地使用及作业现况研究」后，率先敲定八组棕地群可发展公营房屋；规划署今年初再公布第二阶段的研究结果，于二百九十公顷棕地中再挑选四组分别于上水及元朗具发展公营房屋潜力的棕地群，共占地三十一公顷，当中只有十一公顷属棕地，预计可在短、中期内提供超过一万个公营房屋单位。

政府于今年三月公布相关地皮的区份，并以点列形式显示地皮的大概位置，据知发展局近日已进一步确定该批地皮可供发展的范围，大部分用地的形状比起首阶段的用地更为方正，除元朗沙江围北用地呈长形之外，其他用地的形状大致亦属方形，有助局方日后设计大厦座向及布局等。

政府消息人士向本报表示，相关用地合共可建一万伙，暂时是以乡郊地区的最高住用地积比率三点六倍作假设；当中以元朗沙江围北地皮的发展潜力最大，消息指该用地占地达十六公顷，估计可建超过五千伙，相当于三分之一个嘉湖山庄。

资料显示，该用地的东面靠近天水围市中心，仅一河之隔，邻近大型屋邨包括天瑞邨及天恩邨等，故交通配套齐全，成为天水围市中心的延伸；该用地呈长形设计，故预料日后在规划上亦容易剪裁，料座向西边的单位，将可望向流浮山景观；至于面向东面的单位，将可望向天水围市景及河景。值得留意的是，该用地部分较为平坦的位置，于上月获私人财团率先「出手」，连同附近一带用地，向城规会申请改建四千八百多个私宅单位，并表明拟议私人房屋发展，能平衡公营和私营房屋的比例。由此可见，该幅用地具有一定吸引力。

至于位处上水的华山用地，消息指其占地四公顷，可建约二千五百伙，虽然项目一带现时未有发展配套，惟步行前往上水市中心，亦仅约十五分钟步程，加上附近一带未来亦有机会发展成为私宅，故可见附近一带发展，未来亦将逐渐成熟。

馀下两幅用地，则距离区内市中心较远，包括元朗屏葵路项目，占地约五公顷，消息人士估计可建约一千六百伙；同样位巟处元朗的锦河路项目，占地约六公顷，消息指可建约四千伙，邻近八乡车厂，附近一带以村屋发展用地为主，故业界认为，政府若拟于该用地发展，有需要增加相关社区配套。

政府消息指，因应公营房屋供应短缺，工程可行性研究将会在充分考虑各发展限制下，例如运输基建容量等，进一步研究能否提升住用地积比率至六点五倍，故潜在公营房屋供应量可能更多。不过，从发展局局长前日回覆议员质询时所提交的资料，四幅棕地尚未纳入十年期内的公营房屋计画，反映有关用地或在二〇三二年以后始能「应市」。