【獨家】元朗上水四建屋棕地「曝光」

(星島日報報道)規劃署早前再物色四組位於上水及元朗可作公營房屋發展的棕地群，研究範圍共約三十一公頃，可建約一萬伙，有關地皮的發展規模進一步曝光。政府消息透露，當中以元朗沙江圍北地皮的發展潛力最大，其佔地達十六公頃，估計可建超過五千伙，日後有望發展成小社區；該用地的東面靠近天水圍市中心，被視為天水圍市中心的伸延用地，發展規模相當於三分之一個嘉湖山莊。據悉，四幅用地的初步建議發展參數，是以地積比率約三點六倍計算，惟政府打算進一步評估每幅用地的運輸基建容量等發展限制，研究能否將地積比率進一步提升至六點五倍，盡量增加單位供應，意味有關用地的發展密度或再有上調空間。

規劃署早前再物色四組位於上水及元朗可作公營房屋發展的棕地群，研究範圍共約三十一公頃，可建約一萬伙，有關地皮的發展規模進一步曝光。政府消息透露，當中以元朗沙江圍北地皮的發展潛力最大，其佔地達十六公頃，估計可建超過五千伙，日後有望發展成小社區；該用地的東面靠近天水圍市中心，被視為天水圍市中心的伸延用地，發展規模相當於三分之一個嘉湖山莊。據悉，四幅用地的初步建議發展參數，是以地積比率約三點六倍計算，惟政府打算進一步評估每幅用地的運輸基建容量等發展限制，研究能否將地積比率進一步提升至六點五倍，盡量增加單位供應，意味有關用地的發展密度或再有上調空間。

政府加快步伐改劃新界棕地，發展公營房屋，政府先於去年完成「新界棕地使用及作業現況研究」後，率先敲定八組棕地群可發展公營房屋；規劃署今年初再公布第二階段的研究結果，於二百九十公頃棕地中再挑選四組分別於上水及元朗具發展公營房屋潛力的棕地群，共佔地三十一公頃，當中只有十一公頃屬棕地，預計可在短、中期內提供超過一萬個公營房屋單位。

政府於今年三月公布相關地皮的區份，並以點列形式顯示地皮的大概位置，據知發展局近日已進一步確定該批地皮可供發展的範圍，大部分用地的形狀比起首階段的用地更為方正，除元朗沙江圍北用地呈長形之外，其他用地的形狀大致亦屬方形，有助局方日後設計大廈座向及布局等。

政府消息人士向本報表示，相關用地合共可建一萬伙，暫時是以鄉郊地區的最高住用地積比率三點六倍作假設；當中以元朗沙江圍北地皮的發展潛力最大，消息指該用地佔地達十六公頃，估計可建超過五千伙，相當於三分之一個嘉湖山莊。

資料顯示，該用地的東面靠近天水圍市中心，僅一河之隔，鄰近大型屋邨包括天瑞邨及天恩邨等，故交通配套齊全，成為天水圍市中心的延伸；該用地呈長形設計，故預料日後在規劃上亦容易剪裁，料座向西邊的單位，將可望向流浮山景觀；至於面向東面的單位，將可望向天水圍市景及河景。值得留意的是，該用地部分較為平坦的位置，於上月獲私人財團率先「出手」，連同附近一帶用地，向城規會申請改建四千八百多個私宅單位，並表明擬議私人房屋發展，能平衡公營和私營房屋的比例。由此可見，該幅用地具有一定吸引力。

至於位處上水的華山用地，消息指其佔地四公頃，可建約二千五百伙，雖然項目一帶現時未有發展配套，惟步行前往上水市中心，亦僅約十五分鐘步程，加上附近一帶未來亦有機會發展成為私宅，故可見附近一帶發展，未來亦將逐漸成熟。

餘下兩幅用地，則距離區內市中心較遠，包括元朗屏葵路項目，佔地約五公頃，消息人士估計可建約一千六百伙；同樣位巟處元朗的錦河路項目，佔地約六公頃，消息指可建約四千伙，鄰近八鄉車廠，附近一帶以村屋發展用地為主，故業界認為，政府若擬於該用地發展，有需要增加相關社區配套。

政府消息指，因應公營房屋供應短缺，工程可行性研究將會在充分考慮各發展限制下，例如運輸基建容量等，進一步研究能否提升住用地積比率至六點五倍，故潛在公營房屋供應量可能更多。不過，從發展局局長前日回覆議員質詢時所提交的資料，四幅棕地尚未納入十年期內的公營房屋計畫，反映有關用地或在二〇三二年以後始能「應市」。