【独家】劏房业主拟首约定贵租 按年减「回赠」变相加价

(星岛日报报道)劏房租管草案出炉，规定租金加幅不可超过差估署租金指数，两年后续租的加租上限百分之十五，但未有将首份租约的起始租金设限，成为规管漏洞。不少劏房业主已构思不同策略应对，减低措施「辣度」。有业主向本报透露，正研究在订立首份租约时，预先将租金大幅提高于市价水平，再向租客提供「回赠」，并以按年递减「回赠」优惠，变相加租，以此做法避过租管。有法律顾问指出，一般「回赠」不会写入正式租约，因此没有法律效力，若业主反口，对租客保障大减，认为法例存在灰色地带，提醒租客谨慎考虑是否接受这种加租方式，而当局亦应研究相应对策。

为保障基层人士生活，避免「劏房」业主在单位续约时大幅加租，政府前日宣布，建议修例为劏房设立租务管制，规定业主必须为租客提供四年租住权，包括首两年租金只可减不准加，而续租的租金加幅，不能高于差估署私人住宅租金指数的调整幅度，加幅上限为一成半，但不限起始租金，草案明天刊宪，下周三在立法会首读，料最快今年底实施。

有劏房业主反映措施「太辣」，但亦有计策回避加租规管。据了解，有业主因应政府不为首份租约的起始租金设限，部分业主正研究在订立首份租约时，预先将租金大幅提高于市价，但提供租金「回赠」，以调整「回赠」来加价。

有劏房业主向本报举例指，以一个市价六千元租金的劏房单位为例，合约「面价」会列明一万元出租，因应首两年租金「可减不可加」，因此业主实际向租客提供「回赠」减租，让实际起始租金维持在原先市价水平，再透过每年减少「回赠」幅度，达致年年加租的效果，业主认为相关变相加幅，应不受租管所限。有业主坦言，即使不为「狮子开大口」，但近年差估署私楼租价下跌，不欲一来就减租，唯有出招应对。

资深物业投资者伍冠流称，虽然他并没有把旗下单位分间出租，惟亦了解行内情况，劏房业主若用以此手法加租，则通常采收现金方式收租，以免日后出现争议。「从事这个行业，就会有应对措施。所谓一日度佢一寸，十日度到佢一尺。」

熟悉楼宇买卖法规的法务总监黄雍盛表示，由于业主及租客已签订正式租约，同时政府早前表明容许业主为租客减租，故可见出现灰色地带。他指，这种「回赠」租金做法一般不会写入租约，属于「你情我愿」，因应业主与租客身分不对等，故租客唯有被迫接受。他称，即使双方签订正式租约，并打上厘印，惟相关条款仅属「面价」，因应租客议价能力较低，双方并非对等关系，故可见往后租客仅能「哑子食黄莲」。

有多个劏房物业收租的物业投资者吴龙飞称，部分业主更会将劏房单位装修成豪华套房，以收取更贵的租金。同时因应政府禁止业主在水电费上赚钱，他称，现时业主一般会提供维修等服务，日后或由租客自行承担相关费用，甚至提供更多收费服务，例如收费洗衣等，开拓更多租金以外的收入。