真正分隔開公私營房屋市場 政府需堅持20年「想法的確理想 但現實難做到」｜汪敦敬
2024-11-27 08:00 
立法會早前曾辯論進一步完善房屋階梯的議案，筆者對議員們的幾個觀點，也想回應分享個人的看法：第一，筆者見到市場總是有人認為私營和公營房屋是應該分開處理的，有關想法的確是十分理想，但現實中並不容易做到，因為這樣做必須要考慮已經買了居屋的細單位業主，他們總有一日需要賣出單位希望向上游改善環境，而換樓對象當然需要面積大一些，或者希望居住環境更舒適，如果現在將公私營兩個市場分隔開，對他們將來換樓是否有幫助和合乎他們到時的意願？
當然不是，公私營房屋分隔，政府起碼要堅持20年左右的時間，才能為分隔房屋市場之後的換樓需求做到足夠的準備，即有足夠的公營換樓對象的市場放盤數量，包括在地區及戶型也能讓他們有足夠選擇，那才可以實行到真正的公私營房屋分隔。就算真正實行到，一個買入細單位的居屋業主其實是否想換私樓？有沒有人問過他們的意願？筆者見到的大多數都是想換回居屋的是相對上較少的，即是說就算公私營房屋我們不單止短期內沒有條件去做，而且亦未必是居屋小業主所需的，很大機會是弊大於利的。
現時還有不少人都會介懷居屋出現「癲價」成交，首先，筆者是同意不接受一些不符合申請資格及入住用途的人士買入，但只要符合資格及居住的指定要求之外，我們是不應該介意其單位升值，因為單位升值賺錢的人只是一些本來合乎資助資格的小市民，為何要眼紅他們賺錢呢？出現居屋樓價癲價上升的始作俑者其實是政府，因為政府是好心地將一些位置非常好的地皮起居屋，但收取只是居屋範圍加很少的價錢，這些居屋在市場自然等於提高了賺錢機會。
政府給予一個好的位置而不出現升值的話，那除非有關房屋的質素很差，要不然升值幾乎是必然的，政府應該要檢討值不值得找一個好的位置去興建居屋，這是居屋政策的問題，筆者暫時不去討論。
相反，一個有炒樓意圖的人，只要合乎申請資格又搬進單位居住，他一樣能享受到這個紅利的，其實我們是不用千辛萬苦想辦法去令到這些賺錢的情況不出現。筆者見到很多人說居屋只容許以「居二市場」方式售予現有公屋居民、合資格申請居屋人士或白居二，同時又不允許自由市場買賣，那就可以徹底分隔市場，甚至有人說不會令居屋「賣一間少一間」，其實這些想法是令人啼笑皆非的，樓宇市場是需要轉流率的，只要有轉流率，在不同狀態之下的樓宇都可以是供應，更加重要的是政府一定要令選擇的單位更加多、買賣方式及付款的方法有不同的選擇，才可以令到居屋轉流率提高。
減少單位轉流、分隔市場、在不足夠完善之下分開公私營房屋及減少成交的方法，只會令到樓市萎縮，受害的只是賣出樓的業主或者不合乎申請資格的夾心人士，市場不是一加一等於二，轉流得好是可以令到大量人增加機會，摧毀市場只是滿足了一些眼紅別人賺錢的人而已，對整個市場都是傷害。
汪敦敬
祥益地產總裁
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