藝人廿年前輕生單位 獲多次轉手減凶宅程度 盤點四類事故等級 自然離世屬哪一級?

2024-08-15 06:00

藝人廿年前輕生單位 獲多次轉手減凶宅程度 盤點四類事故等級 自然離世屬哪一級?
藝人廿年前輕生單位 獲多次轉手減凶宅程度 盤點四類事故等級 自然離世屬哪一級?

踏入農曆七月,也就是民間稱為鬼節,關於鬼魂之說,不少人寧可信其有;不過也有人不信邪,甚至購入凶宅投資或自住,也大有人在,原因離不開一個「平」字,坊間有說法「窮比鬼可怕」。事故單位又稱凶宅,過去對大眾而言既神秘又心生忌諱,不過隨時代轉變,對於部份上車或投資者則是難能可貴的低水單位。

嘉湖山莊殘舊事故單位

天水圍嘉湖山莊一個凶宅單位,吸引4組客爭購,更搶高30萬,以288萬成交,低市價約38%,呎價僅5,227元。(相片來源:環亞物業拍賣)
天水圍嘉湖山莊一個凶宅單位,吸引4組客爭購,更搶高30萬,以288萬成交,低市價約38%,呎價僅5,227元。(相片來源:環亞物業拍賣)
上述單位早年曾發生事故,而淪為「凶宅」。(相片來源:環亞物業拍賣)
上述單位早年曾發生事故,而淪為「凶宅」。(相片來源:環亞物業拍賣)
牆身發黃發霉(相片來源:環亞物業拍賣)
牆身發黃發霉(相片來源:環亞物業拍賣)
狀況不佳(相片來源:環亞物業拍賣)
狀況不佳(相片來源:環亞物業拍賣)
睡房(相片來源:環亞物業拍賣)
睡房(相片來源:環亞物業拍賣)
廁所(相片來源:環亞物業拍賣)
廁所(相片來源:環亞物業拍賣)
廚房(相片來源:環亞物業拍賣)
廚房(相片來源:環亞物業拍賣)
景觀開揚(相片來源:環亞物業拍賣)
景觀開揚(相片來源:環亞物業拍賣)

早前拍賣場推出不少減價單位,吸引不少用家及投資者前往「尋寶」,連帶凶宅罕現搶購,其中天水圍嘉湖山莊一個凶宅單位,吸引4組客爭購,更搶高30萬,以288萬成交,呎價僅5,227元。該單位低市價近四成,對於百無禁忌人士而言不失為一個好機會,但到底市場如何去定義凶宅,買入這類單位會否影響銀行批核按揭,今次專家都會分析三大注意事項。

4類事故單位等級:

買「凶宅」 前宜先向銀行查詢

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,市場所謂「凶宅」,其實現時並無官方定義,法律上亦沒有界定何謂凶宅。凶宅基本上是一個約定俗成的說法,一般指單位內曾發生不愉快或非自然的命案,如兇殺、跳樓或燒炭、上吊等自殺、失足或煤氣爆炸等意外死亡事故等。

由於中國人對不幸命案心生忌諱,普遍不願意購買凶宅作居所,故此問津凶宅的買家稀少,業主脫手出售單位困難,凶宅成交價一般亦較市價為低。不過,若單位內發生的是屬於自然死亡事件如百年歸老或病故等,則一般不會列作凶宅。

王美鳳指出由於凶宅往往出現轉讓困難及售價折讓的關係,銀行對於凶宅有機會降低可造按揭成數、調高按息,甚至拒絕批出按揭;當中亦視乎單位估值與市值之差幅及銀行取態等。

上述方面會受到凶宅條件而影響,包括所謂凶宅有多「凶」的程度,如事故的嚴重性及令人心生恐怖的程度、是否被廣泛報道及市場出現較大迴響、命案發生至今之時間長短,以及單位是否曾成功轉手等,銀行之間批出之按揭條款有機會出現很大差別,買家宜多找銀行作比較。

例如是一宗轟動全港的血腥兇殺案,銀行除了拒絕批出該單位之按揭,同層所有單位亦會受影響,而銀行之間評估尺度不同,亦有銀行連帶上層及下層之全層或部分單位亦拒批按揭。

事故類型有等級

以燒炭自殺案件為例,銀行接受程度相對較高,未必會連累相鄰單位,對於發生較輕型事故的凶宅,有些銀行仍可批出按揭,但或需降低按揭成數及上調按息。

凶宅事故發生距今時間長短及是否曾轉手亦影響銀行接受程度,例如一個二十多年前藝人跳樓單位,至今已成功轉手數次,先後已有幾戶人家入住該單位,買家對單位之忌諱有所降低,故有銀行願意批出按揭。

有些事故如因病厭世自殺輕生、意外事故搶救無效等,若然未有被廣泛報道,銀行內部未必有將單位列作凶宅名單,故上會未必受影響。

甚至有人將凶宅分為四個等級:

1. 微凶宅:指住戶因輕微意外死亡,例如跌倒、意外滑倒等。

2. 次凶宅:住戶可能因較嚴重的非自然死因去世,例如被遺棄導致餓死。

3. 中凶宅:指的是房屋內曾經發生過自殺事件,像是上吊、燒炭等。

4. 大凶宅:是指房屋內曾經發生過重大的死亡事件,比如謀殺案、重大事故等。

如何得知單位是否「凶宅」

至於買家如何得知單位是否凶宅及是否影響按揭上會,買家可嘗試查看網上一些凶宅名單,或透過地產代理查詢,但需明白,基本上凶宅沒有官方名單及定義,亦沒有界定凶宅的標準。

若有業權人離世,土地查冊紀錄雖可顯示相關登記,但這不代表單位屬於凶宅,因為紀錄不會列出業權人死亡原因及地點;若命案不幸者並非業權人,有關離世紀錄亦不會登記在土地註冊處。較實際的方法是找銀行估價或網上估價,若然屬於銀行兇宅黑名單,網上估價結果或顯示為「不適用」;不過,這不代表銀行必定全然拒批該單位之按揭,亦有可能是需由銀行再作個別評估,買家可找銀行直接了解。

例如沙田河畔花園「歡場屠夫」案的凶宅同層戶在今年6月,以低市價232.5萬元沽出,造價不但重返2012年水平,更較事故單位平逾2成。

1997年「歡場屠夫案」曾轟動全港,當時一名夜總會女子於涉事單位內被殺害,再以木箱藏屍棄於城門河。該單位多年來被市場視為重點凶宅,就連同層單位,甚至連樓上及樓下的5室一直大受影響。即使事隔將近30年,各銀行目前仍然不向同層單位提供即時網上物業估價服務。

近年市場缺盤,凶宅成交個案亦有所增加,部分更是貼近市價售出,銀行對於輕型凶宅的接受程度有所增加,一些陳年凶宅或較輕事故的凶宅或已獲銀行稍作鬆綁,買家可先找銀行查詢。

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