【金融High Tea】內房股五行欠水

上周五港股上升，恒指升405點，升幅1.4%，收報29288點，三日累升978點，結束連續三星期跌勢。美國總統拜登宣佈民主、共和兩黨達成基建開支協議，美股和外圍股市抽升，美股杜指上周五再升237點，收報34433點；標普500指數升0.3%，收報4280點，再創歷史收市新高。

　　上周五港股主要炒科技大股，騰訊（700）一度高見600元，收報598.5元，升2.7%，推升恒指58點；阿里巴巴（9988）升2.6%，收報215.6元，推升恒指54點；美團（3690）一度飆升5.7%，高見333元，收報330元，升幅4.8%，推升恒指113點。

澳門賭股 繼續尋底

　　澳門賭股狀態比較差，金沙中國（1928）跌1.3%，收報33.05元；永利（1128）跌2%，收報12.46元；銀娛（027）微升0.1%，收報60.7元。6月份澳門受廣東疫情影響，遊客人數大幅下滑，影響賭場生意。不過隨著廣東疫情受控清零，預計7月後澳門旅客生意會逐步回復，濠賭股是可以吸納股票。

　　由於美債利息回落，大市明顯炒作科技股，恒指在接近短期頂部29500點橫行。加上本周有新股招股，將抽走部份資金，預計恒指本周仍會受制於這個頂部位置。

　　近期值得留意的是內房股弱勢，內房股已經跌了一段時間，很多內房股反覆下跌。以內地售樓冠軍碧桂園（2007）為例，上周五跌0.1%，收報9.02元，仍然接近上周創出52周低位8.82元；恒大（3333）跌2.6%，收報10.62元，亦頗接近全年低位9.73元。國企股中國海外（688）表現較好，上周五收報18.34元，無升跌。中國海外最近跌到18.3元左右已有支持，這些銷售巨鯨和國企，已經是比較硬淨，中小型房企更難捱。

房貸吃緊 等100天

　　內房股整體走弱，與阿爺大力收緊房貸以控制樓價有關，阿爺透過兩種途徑控制房屋相關貸款。一個是控制購房者的房貸；另一個是控制開發商的借貸。

　　據內地媒體報道，很多大銀行的房貸經理對買了樓會做按揭的人士表示，現時不但是上半年房貸額度已用完，第三季額度也不夠，無論是買一手房或二手房，要辦房貸可能要等到第四季。

　　內地有調查顥示，武漢工行、農行和中行已經停止買二手房貸款，四大國有銀行當中，只有建行還可以簽單排隊等放款，其他三大行已暫停簽單，房貸全面吃緊。其他地區如深圳、廣州、東莞、鄭州及成都等，也出現二手房停貸現象。銀行為甚麼要停貸呢？當然不是不想做房貸生意，而是政府給予她們的房貸額度不足，只能將申請審批延後。

　　內地6月46個城市房貸放款周期都在延長，平均要50天，廣州延長到98天，佛山、東莞、惠州等城市更延長至100天以上，換句話說，在上述城市中，申請房貸起碼要第三個月以上才能批出。房貸供不應求，利率飆升也是自然的事。資料顯示，6月內地72個重點城市的首套房貸利率為5.52厘，二套房貸利率為5.77厘。內地房貸利率在今年1月見低位後正反覆上升。

管理制度 變相限貸

　　內地房貸全面告急，與中央刻意要管理房貸有關。今年初央行發佈「房地產貸款集中管理制度」，當時大家都不大留意這個制度，不覺得對內地房地產有很大影響，勢估唔到會令房貸緊張到目前地步。該管理制度將銀行分成五檔，每檔定出兩個標準，一個是對銀行房地產公司貸款佔總貸款上限，另一個是對個人買房貸款佔比上限。

　　以第一檔包括四大國有銀行的大型銀行為例，他們的地產行業貸款佔比上限為40%，個人買房貸款佔比上限為32.5%。銀行規模愈細，佔比上愈低。隨著這項政策實施，銀行能夠貸出的房貸愈來愈少。市場近月才慢慢明白，阿爺這個房地產貸款集中管理制度，其實與之前提出控制房企借貸的「三條紅線」相關，阿爺意圖是對房地產業金融領域全面控盤，即是要控制銀行貸多少錢給房地產和貸給誰人。銀行不可以像以前一樣放任發放房貸，利用不同名目，將商業經營貸款和消費貸款，變相借給人買樓，令資金流入樓市。阿爺邏輯是只要管住銀行，管住房地產業界，便可以管住樓價。

六月銷售 反常下降

　　從招商銀行固定收入部門的一份報告，便可以見到控制房貸所發揮的威力。由6月1日至6月21日，30個大中城市商品房銷售面積為54.4萬平方米，較5月下降2.6%，報告指6月按月銷售轉為負數，是極為反常的現象，因為六月是季末，通常有季末衝刺慣性，按月銷售會大幅增長。按照這個走勢，發展商急待資金回籠，7至10月開發商在別無選擇下，極可能會大幅降價促銷。

　　自今年上半年起，部份開發商已經降價促銷，只是被強勁銷售數據掩蓋，未有引起注意而已。《中國經濟周刊》公佈今年5月部份開發商的售價，例如保利地產每平方米售價15265元人民幣，較1月下跌5202元人民幣；萬科5月平均售價15041元人民幣，較1月下跌2890元人民幣；融創5月份平均售價為13833元人民幣，較1月下跌1897元人民幣，顯示發展商在今年首幾個月已經暗中減價促銷。

二手成交 大幅萎縮

　　至於二手房成交，興業證券報告顯示，今年以來14個重點城市二手房成交面積，較2019年同期下降29%（由於2020年因新冠疫情令基數較低，所以用2019年比較），反映二手房成交跌幅相當嚴重。一線城市北京和深圳的二手房成交下跌13%，不算太多，包括杭州、南京等七大二線城市的二手房總成交面積，較2019年下降31%，成交大幅萎縮，內地地產代理公司以至相關公司股價亦進入嚴冬。有內地房地產業人士估計，一線大城市的稀缺房產，二手價錢仍然企得住，但只屬少數人遊戲，因為要有全額現金才有交易。

　　內地控制樓價，今年走出實質一步，搞到發展商叫苦連天，因為在阿爺的房地產貸款集中管理制度影響下，除了買房者因為貸不到錢，很難買到樓外，開發商要向銀行貸款，難度也極高。據說內地銀行只允許開發商舊債到期續新債，新增借貸就不會批出。有個別開發商舊債到期，也找不到銀行繼續貸款。

　　內房股寒冬已至，相信這個寒冬不會很快就過去。所以不要見到內房股好像很便宜，便飛身撲入，要小心這是一場淘汰賽。

陸羽仁

原文刊於《頭條日報》