來論|「明日大嶼」是解決土地問題的鑰匙

土地房屋問題是困擾香港多年的深層矛盾，是阻滯發展經濟、改善民生，造成一系列社會問題的禍患。解決土地房屋問題需要多管齊下的政策組合，而其中高效推進「明日大嶼」願景，不但是極具戰略意義的重要手段，更可以為香港的長遠發展創出新篇章。
十年千頃良地  得近水汲遠水

透過大面積填海不但可以獲取大量土地，亦可以促進其他現有土地的發展，長遠還可以做好充足的土地儲備，正是扭轉土地供應困局直接、高效的方案。「明日大嶼」已經討論多年，早前亦已撥款啟動前期研究，現在已到讓願景盡快照進現實的時候。

大面積填海可以快速獲得廣闊的平整土地，「明日大嶼」願景總計填海一千七百公頃，特區政府擬提早至二○二六年開工，料二○三四年有首批居民入伙，距今至多十二年，這其實已經稱得上可以短期收效。而土地改劃、開發棕地、收回私人農地等常規土地開發手段，因為涉及複雜的程序，加上拆遷、安置、補償等問題很可能爭拗多年，所以往往耗時冗長，很難在十二年內獲得如此大面積土地。

與此同時，「明日大嶼」預計能夠提供至少二十萬個房屋單位，不但有助於紓緩供應短缺的問題，也能形成壓力促使地產商加快開發手中土地，促進增加私樓供應，市場效應立竿見影。可見，「明日大嶼」願景中短期可緩解土地供應壓力，長遠也能增加土地儲備，實是「近水可得，遠水可汲」。
「北都」「大嶼」交輝  連通發展格局

按常規覓地措施，現時可用地塊往往零碎分散，整合需時，或退一步唯有見縫插針式開發。而大面積填海可以得到廣闊、集中的平整土地，更容易統一規劃、完善配套；而且填海地可免去多種繁複的開發、審批程序，開發效率也會更高，政府早前就有意將交椅洲人工島發展成香港第三個核心商業區。按此前的估計，人工島可提供約四千萬呎商業樓面面積，約為中西區的九成，可以有效緩解傳統商業區商業樓宇用地短缺、租金高、部分設施老舊等問題。待人工島充分完成商業開發，料每年可帶來約二十萬個就業機會，創造千億GDP。

「明日大嶼」地理位置得天獨厚，對香港發展具有戰略性價值，將會成為貫通南北，連接東西的重要樞紐。人工島不論是水路、航空，還是陸路，都能便捷連接內地與國外。圍繞交椅洲人工島興建的一系列配套公路和鐵路設施，包括西部海岸鐵路、十一號幹綫，以及連接交椅洲人工島到港島的公路及鐵路等，可以有效連接前海、洪水橋、北大嶼山、西九龍及香港島，令「明日大嶼」與「北部都會區」南北相輔相成，將香港創新科技、金融、航運物流與其他新興產業連成一綫，構建充滿活力的發展格局，並輻射海內外，對於增強香港國際競爭力有至關重要的作用。
靈活安排融資  降低財政負擔

常規覓地手段雖不涉造地工程基建開支，但拆遷、安置、補償、補地價等補償措施同樣是巨大開支，對土地開發成本的影響不可低估。按政府早前公布數據，填海工程每呎造價不到一千四百元，也不涉及各種補償問題，成本未必會比開發棕地、農地等常規手段更高。至於實際財政投入，過往涉及土地房屋的大型基建項目中便成功使用過多種融資方案，比如發債、出售發展權等成熟的融資方式，政府只要在財政方面做好把關，靈活設置融資安排，相信「明日大嶼」願景不會構成財政壓力。
多種手段可並行 勿忘郊野邊陲

扭轉土地房屋困局需要政府盡一切可能、多管齊下加大土地供應，大規模填海，各類常規覓地手段，還有各類短、中、長期措施並非互相排斥，完全可以同步進行。尤其值得一提的是，一些生態價值不高、公眾享用價值和科研價值較低的郊野公園、邊陲土地，過往一直是被排除的選項，事實上這些土地完全有條件興建公營房屋及低密度安老院舍，能夠直接改善公營房屋供應及提升安老服務質量。

妥善解決香港土地房屋問題屬實不易，不可能一蹴而就，但新一屆特區政府首先應該做好全面的規劃和策略，同時按照規劃設置短中長期目標，以目標為本穩步推進，讓市民盡快看到問題得以改善的曙光。只有人人能夠居住舒適，經濟發展擁有足夠的空間，香港才能達到宜居、宜業，從而更好地吸引人才，鞏固競爭力。