来论|「明日大屿」是解决土地问题的钥匙

土地房屋问题是困扰香港多年的深层矛盾，是阻滞发展经济、改善民生，造成一系列社会问题的祸患。解决土地房屋问题需要多管齐下的政策组合，而其中高效推进「明日大屿」愿景，不但是极具战略意义的重要手段，更可以为香港的长远发展创出新篇章。
十年千顷良地  得近水汲远水

透过大面积填海不但可以获取大量土地，亦可以促进其他现有土地的发展，长远还可以做好充足的土地储备，正是扭转土地供应困局直接、高效的方案。「明日大屿」已经讨论多年，早前亦已拨款启动前期研究，现在已到让愿景尽快照进现实的时候。

大面积填海可以快速获得广阔的平整土地，「明日大屿」愿景总计填海一千七百公顷，特区政府拟提早至二○二六年开工，料二○三四年有首批居民入伙，距今至多十二年，这其实已经称得上可以短期收效。而土地改划、开发棕地、收回私人农地等常规土地开发手段，因为涉及复杂的程序，加上拆迁、安置、补偿等问题很可能争拗多年，所以往往耗时冗长，很难在十二年内获得如此大面积土地。

与此同时，「明日大屿」预计能够提供至少二十万个房屋单位，不但有助于纾缓供应短缺的问题，也能形成压力促使地产商加快开发手中土地，促进增加私楼供应，市场效应立竿见影。可见，「明日大屿」愿景中短期可缓解土地供应压力，长远也能增加土地储备，实是「近水可得，远水可汲」。
「北都」「大屿」交辉  连通发展格局

按常规觅地措施，现时可用地块往往零碎分散，整合需时，或退一步唯有见缝插针式开发。而大面积填海可以得到广阔、集中的平整土地，更容易统一规划、完善配套；而且填海地可免去多种繁复的开发、审批程序，开发效率也会更高，政府早前就有意将交椅洲人工岛发展成香港第三个核心商业区。按此前的估计，人工岛可提供约四千万尺商业楼面面积，约为中西区的九成，可以有效缓解传统商业区商业楼宇用地短缺、租金高、部分设施老旧等问题。待人工岛充分完成商业开发，料每年可带来约二十万个就业机会，创造千亿GDP。

「明日大屿」地理位置得天独厚，对香港发展具有战略性价值，将会成为贯通南北，连接东西的重要枢纽。人工岛不论是水路、航空，还是陆路，都能便捷连接内地与国外。围绕交椅洲人工岛兴建的一系列配套公路和铁路设施，包括西部海岸铁路、十一号干綫，以及连接交椅洲人工岛到港岛的公路及铁路等，可以有效连接前海、洪水桥、北大屿山、西九龙及香港岛，令「明日大屿」与「北部都会区」南北相辅相成，将香港创新科技、金融、航运物流与其他新兴产业连成一綫，构建充满活力的发展格局，并辐射海内外，对于增强香港国际竞争力有至关重要的作用。
灵活安排融资  降低财政负担

常规觅地手段虽不涉造地工程基建开支，但拆迁、安置、补偿、补地价等补偿措施同样是巨大开支，对土地开发成本的影响不可低估。按政府早前公布数据，填海工程每尺造价不到一千四百元，也不涉及各种补偿问题，成本未必会比开发棕地、农地等常规手段更高。至于实际财政投入，过往涉及土地房屋的大型基建项目中便成功使用过多种融资方案，比如发债、出售发展权等成熟的融资方式，政府只要在财政方面做好把关，灵活设置融资安排，相信「明日大屿」愿景不会构成财政压力。
多种手段可并行 勿忘郊野边陲

扭转土地房屋困局需要政府尽一切可能、多管齐下加大土地供应，大规模填海，各类常规觅地手段，还有各类短、中、长期措施并非互相排斥，完全可以同步进行。尤其值得一提的是，一些生态价值不高、公众享用价值和科研价值较低的郊野公园、边陲土地，过往一直是被排除的选项，事实上这些土地完全有条件兴建公营房屋及低密度安老院舍，能够直接改善公营房屋供应及提升安老服务质量。

妥善解决香港土地房屋问题属实不易，不可能一蹴而就，但新一届特区政府首先应该做好全面的规划和策略，同时按照规划设置短中长期目标，以目标为本稳步推进，让市民尽快看到问题得以改善的曙光。只有人人能够居住舒适，经济发展拥有足够的空间，香港才能达到宜居、宜业，从而更好地吸引人才，巩固竞争力。