【獨家】九龍城擬重建「小區」 樓高隨時增六倍

（星島日報報道）屯馬線即將於本周日全線開通，正式「駛入」九龍城一帶，外界預期可加快舊區轉型。不過，該區的舊樓地契大多註有「One house」（一所房屋）的字眼，一旦重建需要補上高昂地價，而一直成為發展的「緊箍咒」。本報獲悉，市建局有意「出手」協助地區解困，正針對該批「舊契」樓宇所在的用地展開規劃研究，最快今年底完成，希望通過整體規劃和進行改劃，可從中劃出一些合適「小區」進場重建，並將原本未能建高地盤的地積比率，轉移至「小區」其他位置，大大釋出該區用地的發展潛力。本報曾分析「One house」地契在九龍城的主要分布地點，發現涉及的舊樓普遍樓高僅二至五層，而附近成功重建而成的新樓，樓高卻可達約三十層，意味發展潛力一旦「鬆綁」，該帶樓宇可隨時「增高」五至六倍。

九龍城一帶的土地資源被「綁死」，無法展開重建，緣於終審法院於二○一三年一宗關於地契內有「One house」（一所房屋）的裁決，規定地契含有該條款的舊樓僅能原址重建至與附近樓宇相若的高度，即樓高三至四層，否則須先向地政總署補地價；區內不少五、六十年代批出的唐樓，早年已被收購，但由於當時預期可建得較高，不少業主收購時較為「鬆手」，惟法院其後對地契作出新演釋，令他們失去預算，在「計唔掂數」之下，令區內重建在過去八至十年之間幾乎陷入停頓。

據了解，已先後在土瓜灣啟動多個重建項目的市建局，也一直留意到九龍城舊區的特殊情況，除了已展開位於富豪東方酒店旁邊的啟德道/沙浦道項目，也意識到遲早也要觸及舊契地問題，故一直研究如何「出手」打破困局。據局方所掌握，在啟德道/沙浦道項目以西的整片九龍城舊區土地，存有很多地契註有「One house」的土地，個別已由發展商收購，但也有由個別業主持有；該類用地主要集中於兩個位置，分別是鄰近九龍城街市附近和靠近聯合道一帶，也有一些分布較為零散。

消息指，針對九龍城舊區內的舊契地問題，市建局已一直展開初步工程可行性研究，重新審視整片土地的規劃，希望了解能否在已公布項目以外，再劃出一些項目作重建區，預計整項研究可於今年底完成。消息人士說：「進行規劃研究的目的，當然不是整片土地去做，因為中間已建有一些新樓，希望可以從中劃到一些小區出來，將之重新規劃做重建。」

他表示，由市建局「進場」協助重建的其中一個好處，是由於局方可以免補地價，發展空間相對較大，但過程中需要將用地整幅改劃，「整個小區會重新規劃，有些土地可能轉作休憩空間，將其原有的地積比率轉至鄰近用地，甚至可能會封閉一些道路，將其面積改作其他用途。經過地積比率轉移後，一些原本地積比率尚未用盡的土地，可建樓面面積可望有所增加，樓宇或有機會建高一點；透過整體規劃，令土地更加見使。」

不過，市建局也留意到，較為靠近啟德道/沙浦道項目的「舊契」用地，樓宇狀況相對較為殘舊，但之間卻夾雜着一些已重建項目，由於難以清拆該批樓齡較年輕的「牙籤樓」，較難先行處理。消息人士又指，近年持有該類土地的個別發展商或業主，不少也嘗試自行解困，收購在旁沒有類似地契限制的土地，然後將兩個地盤合併發展，將「舊契」土地尚未用盡的地積比率轉移至新收購用地，「以這個方法做，地盤面積會細小一點，不會太大，而市建局在收購時也會遇上困難，日後當碰到這類發展商時，需要思考以甚麼方法跟他們處理。」

他又表示，在研究過程中，也一直未有理會屯馬線全線貫通的因素，更反而覺得這對收購重建未必有利，「因為當樓價上升，補地價金額也自然上升，但當樓宇落成後，鐵路效應也可能開始減退，新落成的單位卻未必可以賣得好價，所以一直沒有理會鐵路項目可否加快舊區發展的潛力。」