法律界籲留意周邊項目 可作減補地價理據

（星島日報報道）市區舊樓的地契一旦註有「One house」的字眼，隨即成為發展的「緊箍咒」。熟悉本港樓宇收購條例的孖士打律師行合夥人葉冬生指出，本港早年曾現涉及地契訴訟的法庭案件，上訴庭在判辭表明，地盤本身的情況並非考慮補地價的唯一因素，亦可考慮附近一帶有同樣限制的建築項目。故他提出，地產商擬收購舊樓時，若附近一帶有同樣限制的項目，其已發展的規模較自己「睇中」的地盤為大，可作為理據與政府周旋，以減低補地價金額。

本港於五十至六十年代批出的地契，不乏出現house的字眼，除九龍城為「重災區」外，連價值連城的山頂，以及跑馬地和深水埗等地，部分舊樓的地契均有出現相關字眼。葉冬生提出，二○一三年的裁決後，本港於二○一四年時曾現有關涉地契訴訟的法庭案件，上訴庭在判辭表明，地盤本身的情況並非考慮補地價的唯一因素，亦可考慮附近一帶有同樣限制的建築項目。

葉冬生稱，雖然該案件涉及其他類型的限制，而非地契出現「One house」字眼，惟因應本港採案例法，故亦可作為理據與政府周旋。他提出，地產商擬收購舊樓時，若附近一帶有同樣限制的舊樓，已發展的規模較自己「睇中」的地盤大，可嘗試向政府爭取，以減低補地價金額。他舉例指：「若心儀的用地樓高僅約五層，希望重建成樓高二十層的單位，需補回的地價將會相當高，惟若附近有同樣限制的用地，樓高達十多層，地產商則可向政府提出，以該廈作為計算補價的基礎，盡量減低相關金額。」

他強調，由於沒有條例支持，故律師僅能以過往的案件作為基礎，盡量為客戶爭取權益。他估計，若兩幢於地契有相關字眼的舊樓，本身由同一個「原未分割地段」（mother lot）分割出來，勝算機會較大。他稱，有關方法並非所有情況均適合使用，當中涉及複雜的法律條例，故建議發展商諮詢律師意見。

就地契出現「One house」字眼的舊樓，他稱發展商亦可留意其過去文件，有否證據顯示政府曾容許大廈建得更高，以增加法律上的理據。他舉例指，發展商可翻查大廈的入伙紙、屋宇署曾批出的圖則、甚至業主過往曾與政府的書信等，以了解過去政府曾允許過的發展模式，均有助發展商日後與政府周旋。在終審法院於二〇一三年就「One house」相關的案件作出判決後，為了讓業界提供參考，政府亦草擬了一份作業備考供業界參考。