「呼吸Plan」影响现恒大‧珺珑湾业主难敌逾8厘贵息连爆三银主盘

2023-12-13 10:51

早年新盘推出「呼吸Plan」吸客，但随楼市下行，于高位时买入单位的买家，影响陆续浮现。屯门扫管笏恒大‧珺珑湾最新连环爆出3伙银主盘，据报道指，三个单位业主均曾以「呼吸Plan」入市，料因楼价下跌，面临估值不足的风险，转按或需抬钱上会，所以难敌贵息，最终沦为银主盘。

即睇恒大‧珺珑湾示范单位

2019年推出市场的恒大‧珺珑湾，位于屯门管翠路8号

由于地段较隔涉，价钱以当时而言算是低水

首批折实均价15,419万元

首张价单涉151伙，折后全数低于600万元，吸引上车客。

屯门扫管笏恒大‧珺珑湾最新连环爆出3伙银主盘

据报道指，三个单位业主均曾以「呼吸Plan」入市

料因楼价下跌，面临估值不足的风险

转按或需抬钱上会

所以难敌贵息，最终沦为银主盘。

上述财务公司过去为该3名业主，提供首3年最优惠利率(P)减2.5厘的低息计划

但优惠期过后息率大幅攀升至P加3厘

按目前P为5.875厘计，即利息高达8.875厘

其实如果楼价持续向上，转会至一般银行上不会存在太大困难

不过近年楼价下跌，单位面临估值不足的风险，转按到一般银行有机会抬钱上会，所以业主或需硬食贵息，最终难以承受而沦为银主盘。

据报指，恒大‧珺珑湾3伙银主盘，分别位于2期5A座极高层R室、2期5座中层M室，以及1期2A座中层B室，面积222至372方尺，涉及开放式至2房，三个单位银主均是同一间日资财务公司。

当中两名买家为本地人，一名为内地客，上述3名原业主当年均曾采用发展商中国恒大（3333）旗下财务公司，提供的楼价九成一按「呼吸plan」入市，但恒大其后陷入债务危机，发展商遂要求相关业主转至今次接管单位的财务公司上会。

而上述财务公司过去为该3名业主，提供首3年最优惠利率(P)减2.5厘的低息计划，但优惠期过后息率大幅攀升至P加3厘，按目前P为5.875厘计，即利息高达8.875厘，其实如果楼价持续向上，转会至一般银行上不会存在太大困难，不过近年楼价下跌，单位面临估值不足的风险，转按到一般银行有机会抬钱上会，所以业主或需硬食贵息，最终难以承受而沦为银主盘。

近期接管三个单位后随即推出市场放售。以335万至600万元推出放售，叫价均较业主当年购入价低3%至22%。该3伙银主盘中，目前叫价最高为2期5A座极高层R室，面积372方尺，2房间隔，开价600万元。另2伙各以335万及480万元放售，单位开价均较原业主2020年3月及4月一手买入价428.2万至616.6万元，低3%至22%。

「呼吸Plan」注意事项

星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉表示，发展商按揭是透过财务公司对买家进行贷款。财务公司和银行不同，在市况逆转下较容易会对贷款人「call loan」。一般而言，只要贷款人每月准时还款，银行很少会因为单纯的楼市下跌而「call loan 」，但财务公司则不同，物业如果成为负资资产，财务公司为了避免资不抵债，「call loan 」或要求贷款人补差价的机会很大。

另外，发展商按揭通常头两年是低息，之后便会收取较高的利息，故以往贷款人都会在低息蜜月期过后，转按到较低息的银行甩掉发展商按揭。但如果遇到物业估价大幅下跌、失业，又或发展商按揭的借贷成数高于银行，便未必能够全数转按至银行，需要补差价才能「上会」。

中原按揭董事总经理王美凤表示，以往低息环境兼楼市处于上升周期，透过「呼吸Plan」入市的买家，转会未必面对太大阻力，但随著现时楼市及利息环境逆转，业主转会有机会面对估价下跌而需要补差价情况，形成有转会风险，但目前为止，因未能转会而断供个案不算多，料对楼市构成的风险有限。