【金融High Tea】内房股五行欠水

上周五港股上升，恒指升405点，升幅1.4%，收报29288点，三日累升978点，结束连续三星期跌势。美国总统拜登宣布民主、共和两党达成基建开支协议，美股和外围股市抽升，美股杜指上周五再升237点，收报34433点；标普500指数升0.3%，收报4280点，再创历史收市新高。

　　上周五港股主要炒科技大股，腾讯（700）一度高见600元，收报598.5元，升2.7%，推升恒指58点；阿里巴巴（9988）升2.6%，收报215.6元，推升恒指54点；美团（3690）一度飙升5.7%，高见333元，收报330元，升幅4.8%，推升恒指113点。

澳门赌股 继续寻底

　　澳门赌股状态比较差，金沙中国（1928）跌1.3%，收报33.05元；永利（1128）跌2%，收报12.46元；银娱（027）微升0.1%，收报60.7元。6月份澳门受广东疫情影响，游客人数大幅下滑，影响赌场生意。不过随著广东疫情受控清零，预计7月后澳门旅客生意会逐步回复，濠赌股是可以吸纳股票。

　　由于美债利息回落，大市明显炒作科技股，恒指在接近短期顶部29500点横行。加上本周有新股招股，将抽走部份资金，预计恒指本周仍会受制于这个顶部位置。

　　近期值得留意的是内房股弱势，内房股已经跌了一段时间，很多内房股反覆下跌。以内地售楼冠军碧桂园（2007）为例，上周五跌0.1%，收报9.02元，仍然接近上周创出52周低位8.82元；恒大（3333）跌2.6%，收报10.62元，亦颇接近全年低位9.73元。国企股中国海外（688）表现较好，上周五收报18.34元，无升跌。中国海外最近跌到18.3元左右已有支持，这些销售巨鲸和国企，已经是比较硬净，中小型房企更难捱。

房贷吃紧 等100天

　　内房股整体走弱，与阿爷大力收紧房贷以控制楼价有关，阿爷透过两种途径控制房屋相关贷款。一个是控制购房者的房贷；另一个是控制开发商的借贷。

　　据内地媒体报道，很多大银行的房贷经理对买了楼会做按揭的人士表示，现时不但是上半年房贷额度已用完，第三季额度也不够，无论是买一手房或二手房，要办房贷可能要等到第四季。

　　内地有调查颢示，武汉工行、农行和中行已经停止买二手房贷款，四大国有银行当中，只有建行还可以签单排队等放款，其他三大行已暂停签单，房贷全面吃紧。其他地区如深圳、广州、东莞、郑州及成都等，也出现二手房停贷现象。银行为甚么要停贷呢？当然不是不想做房贷生意，而是政府给予她们的房贷额度不足，只能将申请审批延后。

　　内地6月46个城市房贷放款周期都在延长，平均要50天，广州延长到98天，佛山、东莞、惠州等城市更延长至100天以上，换句话说，在上述城市中，申请房贷起码要第三个月以上才能批出。房贷供不应求，利率飙升也是自然的事。资料显示，6月内地72个重点城市的首套房贷利率为5.52厘，二套房贷利率为5.77厘。内地房贷利率在今年1月见低位后正反覆上升。

管理制度 变相限贷

　　内地房贷全面告急，与中央刻意要管理房贷有关。今年初央行发布「房地产贷款集中管理制度」，当时大家都不大留意这个制度，不觉得对内地房地产有很大影响，势估唔到会令房贷紧张到目前地步。该管理制度将银行分成五档，每档定出两个标准，一个是对银行房地产公司贷款占总贷款上限，另一个是对个人买房贷款占比上限。

　　以第一档包括四大国有银行的大型银行为例，他们的地产行业贷款占比上限为40%，个人买房贷款占比上限为32.5%。银行规模愈细，占比上愈低。随著这项政策实施，银行能够贷出的房贷愈来愈少。市场近月才慢慢明白，阿爷这个房地产贷款集中管理制度，其实与之前提出控制房企借贷的「三条红线」相关，阿爷意图是对房地产业金融领域全面控盘，即是要控制银行贷多少钱给房地产和贷给谁人。银行不可以像以前一样放任发放房贷，利用不同名目，将商业经营贷款和消费贷款，变相借给人买楼，令资金流入楼市。阿爷逻辑是只要管住银行，管住房地产业界，便可以管住楼价。

六月销售 反常下降

　　从招商银行固定收入部门的一份报告，便可以见到控制房贷所发挥的威力。由6月1日至6月21日，30个大中城市商品房销售面积为54.4万平方米，较5月下降2.6%，报告指6月按月销售转为负数，是极为反常的现象，因为六月是季末，通常有季末冲刺惯性，按月销售会大幅增长。按照这个走势，发展商急待资金回笼，7至10月开发商在别无选择下，极可能会大幅降价促销。

　　自今年上半年起，部份开发商已经降价促销，只是被强劲销售数据掩盖，未有引起注意而已。《中国经济周刊》公布今年5月部份开发商的售价，例如保利地产每平方米售价15265元人民币，较1月下跌5202元人民币；万科5月平均售价15041元人民币，较1月下跌2890元人民币；融创5月份平均售价为13833元人民币，较1月下跌1897元人民币，显示发展商在今年首几个月已经暗中减价促销。

二手成交 大幅萎缩

　　至于二手房成交，兴业证券报告显示，今年以来14个重点城市二手房成交面积，较2019年同期下降29%（由于2020年因新冠疫情令基数较低，所以用2019年比较），反映二手房成交跌幅相当严重。一线城市北京和深圳的二手房成交下跌13%，不算太多，包括杭州、南京等七大二线城市的二手房总成交面积，较2019年下降31%，成交大幅萎缩，内地地产代理公司以至相关公司股价亦进入严冬。有内地房地产业人士估计，一线大城市的稀缺房产，二手价钱仍然企得住，但只属少数人游戏，因为要有全额现金才有交易。

　　内地控制楼价，今年走出实质一步，搞到发展商叫苦连天，因为在阿爷的房地产贷款集中管理制度影响下，除了买房者因为贷不到钱，很难买到楼外，开发商要向银行贷款，难度也极高。据说内地银行只允许开发商旧债到期续新债，新增借贷就不会批出。有个别开发商旧债到期，也找不到银行继续贷款。

　　内房股寒冬已至，相信这个寒冬不会很快就过去。所以不要见到内房股好像很便宜，便飞身扑入，要小心这是一场淘汰赛。

陆羽仁

原文刊于《头条日报》