三大专家剖析楼市新去向

（星岛日报报道）为庆祝星岛新闻集团踏入85周年，本报昨日举办《2023年地产复苏转势讲座—把握楼市新机遇》，邀请到三大专家为读者剖析楼市去向。香港大学房地产及建设系讲座教授邹广荣认为，政府积极引进外来人才为楼市重要利好因素。泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚建议政府先考虑取消额外印花税。香港专业地产商会会长及资深投资者蔡志忠指出，近期欧美银行相继发生问题，或导致资金「东升西落」。
港大邹广荣表示，政府积极引入外来人才，对楼市具正面影响，因为随着本港人口增加，对住宅需求自然跟随上升，具体效益则要视乎引入外来人才的速度有多快及有多大。
美持续加息压通胀

他又说，美国通胀升温，除俄乌战事导致能源价格上涨，以及疫情影响供应链之外，美国减少进口价格廉宜的中国商品，是当地通胀向上重要原因之一，因此美国持续加息去平稳物价。

邹广荣又称，楼市不会如股市般波动，价格「跳上跳落」，要预测楼市长远趋势，较准确方法是将住宅租金回报率，减去美国10年期国库债券孳息率。他指出，当市场看好后市时，普遍倾向承受较高的风险溢价，即投资者愿意接受较低的租金回报率，当减去10年期美债孳息率，有机会出现负数，例如1997年第2季，反映市场相当乐观；相反，2003年第2季沙士及2009年第1季次按危机，则录得较明显正数，反映市场过度悲观，之后楼市反弹。
「辣招」未能调控楼价

泓亮张翘楚表示，政府推出需求管理措施，即俗称的「辣招」已超过12年，期间的数据显示，并未能达致政府当初推出「辣招」压抑楼价上升的原意，例如2013年推出从价印花税措施，对楼价没有很大影响，及至2016年从价印花税再「加辣」，购买第2个单位须付额外15%的印花税项，推出后楼价依然继续上升。

他续称，辣招推出未能调控楼价上升，却「有效」压抑成交宗数，楼价因此而受控制，每年成交宗数由实施「辣招」前十多万宗，逐步减少，直至近两年加上疫情的关系，每年成交宗数仅得4万多宗，较高峰期回落不少，成交宗数下降，同时令库房在物业税收亦大幅减少。

张翘楚续说，政府现时是否「撤辣」处于两难局面，但在辣招与楼价没有太大关系时，可先考虑取消额外印花税（SSD），令部分因经济问题而需要卖楼套现的业主，不须缴付这些惩罚性税项。

对于政府调整印花税税阶，他表示，实际上受惠的仅在楼价1008万以下单位，能减轻买家负担的金额亦只有数万元，对于有意入市的买家帮助不大，期望可将受惠的单位楼价扩至约1500万。

资深投资者蔡志忠亦同意政府可先撤销SSD。他表示，虽然「撤辣」有机会加快楼价升势，但取消SSD，同时可以令二手市场供应量大增，在供应大增的情况下，会中和楼价上升的幅度，楼价最终会保持平稳发展。
倡分三阶段「撤辣」

他又说，当年推出「辣招」属临时措施，但至今已实施超过12年，相关措施扭曲市场情况，期望政府可分阶段「撤辣」，首先撤销SSD，释放供应量，下半年可撤销买家印花税（BSD），最后取消新从价印花税（DSD），令「辣招」措施可完成历史使命。

蔡志忠又指出，美国及欧洲近期相继有银行问题，导致投资者蒙受很大损失，部分内地投资者已经查询将资金调往本港，相信资金有机会出现「东升西落」的流向，只要有少部分流入楼市，楼价已经向上。

他又说，今年美息将见顶，相信有机会在现水平徘徊一段时间，然而明年美国举行大选，美国有机会减息争取选票。