樓市撤辣後 全年仍跌7% 業主平均損失232萬 學者：見底回升還看3因素
2024-12-31 06:00 
回顧2024年樓市，自年初全面撤辣、第3季銀行落實減息，10月施政報告更放寬按揭及優化投資移民，均對樓市帶來支持；不過，樓價即使在回歸「無辣招」年代後首月反彈約2%，但全年仍跌6.83%，對比2021年8月歷史高位更回落近3成。同時，樓價指數已連跌3年，亦是2002年以來最長跌浪。有人擔心樓市會否重現97後大跌浪，浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才接受《 星島頭條》訪問時就表示，現時形勢不會比上一次周期差，但本港樓市何時見底回升，還要看三大外圍因素。
二手私樓市值3年蒸發3萬億
中原數據顯示，11月全港二手私人住宅物業的平均呎價跌至11,680元，今年累跌逾5%，總市值跌至9.14萬億元，較2023年底9.59萬億元，再跌約4,466億元，重返2017年水平；若與2021年9月最高紀錄12.14萬億元比較，3年間更蒸發近3萬億元，業主身家平均損失232萬元。
此外，10大屋苑今年呎價全線向下，跌幅最多逾一成；10大屋苑最新總市值亦失守7,000億元，跌至6,840億元，年內下跌467億元或逾6%。當中以海怡半島跌幅最大，市值由去年底950億元，跌至841億元，不足一年跌逾百億元。「中產聚居地」鰂魚涌太古城單位總數逾1.2萬伙，市值仍最大，達1,250億元，屬全港唯一市值達千億屋苑，相當於屋苑平均每單位價值985萬元。沙田第一城抗跌力則最強，今年僅跌0.82%，市值約543億元。
另一方面，政府大力輸入各項專才，帶動住屋需求及租金急升。雖然反映整體二手樓價的中原城市領先指數（CCL）今年跌6.83%，與2021年歷史高位低約28%；相反，中原城市租金指數已連升兩年，累升近7%，較2018年8月歷史高位僅低3.7%。
麥萃才：樓市監管比90年代嚴格
對於今年樓市表現，麥萃才認為不算太理想，但比起最差情況已經有所改善，最主要是今年政府推出了一些措施，包括撤走大部分干預樓市政策，讓樓市回歸自由市場狀態、放寬物業按揭成數等等，均有助樓市回穩。然而，整體外圍經濟不穩定，香港經濟增長也跟隨放緩，導致樓價也有一定下跌，但下跌幅度沒有預期般多。
麥萃才形容樓市現時處於下降軌道，惟這個跌幅也可以當作正常調整期，「如果你再對比上一次的樓市下跌周期，由1997年開始到2003年，樓市指數跌幅是六成多、七成，現在遠遠比起當年那個跌浪，其實是輕微了很多。」
有些人擔心會否重現97後樓市大跌浪，麥萃才相信現在形勢不會比上一次周期差，「當年的應對是沒有那麼好的，因為金管局在97年金融風暴之後做了很多措施，令到樓市相對來說是健康，不會突然間一大群人就爆煲。90年代根本監管沒有那麼嚴格，現在買樓的話，全部都是要供得起才讓你做按揭。」
樓價見底回升 還看三大因素
他又認為，政府可以推出的救市招式絕大部分都用完了，救市力度其實足夠，但樓價要見底回升，並非政府所能控制，基本有三大因素影響：
第一，利率進一步向下，這個要靠美國減息，在聯繫匯率下並非香港所能控制；第二，環球經濟復甦，最起碼俄烏戰爭和以巴戰爭要暫停，並指這些經濟體要重新建設才有機會轉好；第三，中美關係要有改善，「如果中美關係不是太好的話，資金或多或少都不想來香港的，這其實在過往幾年都看到」。
不過，由於現時樓市已經沒有辣招，入市成本相對減低，變相造就市場多了更多投機者、投資者，甚至是一些海外買家，樓市需求不再像以往由用家主導。
自住可入市 不建議「估底」
至於何時為入市好時機，麥萃才指自住的話，「任何時間買都沒問題的，因為樓價周期是很長的，說的是20年一次。考慮通脹因素，最後的價格也會飆升。所以要看你自己的需要，你只需要供得起，工作是穩健的，隨時入市也是問題不大的」。
現時樓價對比高峰期跌了近三成，買樓等於比起未跌前「打了七折」，有些用家覺得抵買、有些用家覺得還可以再等等，不同人有不同要求，但他就不建議買家「估底」，因為這是屬於投資者和投機者的目標。如果並非自住而是投資，就會參考租金回報，他相信按揭利率可能要回落至約3厘以下，樓市才有支持，令更多投資者重返物業市場。
展望2025年，麥萃才預估明年樓市平穩，原因是美國現在還處於減息期，還有部份業界表示樓市已經見底，只不過信心還沒回來，在現時那麼多樓市利好措施下，就等著東風配合。
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