九龍寨城昔日插滿無地基危樓 今變名校網家長爭崩頭 區內單幢盤先後推出 前年半世紀樓齡「新盤」最爆
2024-05-03 08:00 
近日以九龍寨城為題材的電影上映，還原昔日「三不管」之地的刀光劍影、龍蛇混雜景象，大量難民湧入更令九龍寨城面積不斷擴大，曾興建多棟沒有地基的危樓，以應付人口密集的問題，當日連住屋安全都令人擔憂的黃賭毒罪惡溫床，今日早已變身成多元發展地區，有商場、工商大廈，多個發展商更於這區增建住宅及商場，成為一個商業和工業發達，居住人口稠密的地區。九龍城區更坐擁家長們「爭崩頭」的34名校網。
屯馬綫開通區內樓價更硬淨
九龍城區有五個分區，分別為紅磡、土瓜灣、九龍城及九龍塘、 何文田和啟德等。 自屯馬綫開通後，九龍城段的三個港鐵站更方便區內居民出入，隨啟德站、宋皇臺站以及土瓜灣站，令交通變得四通八達外，亦因為屯馬綫關係，令區內樓價成為鐵路沿線物業，樓價更硬淨。
2022年區內現49年樓齡「新盤」
自啟德機場搬遷及九龍寨城清拆後，為九龍城帶來衝擊，首先是高度限制放寬後，由於九龍城地理優越，背靠獅子山，前臨維港，吸引發展商到區內大興士木，在舊區重建下，出現多幢新式單幢盤，而現時九龍城仍然有部多樓齡逾60年的舊樓仍未清拆，記者早年實地視察，其實這類舊式唐樓早已十室九空，等待收購，形成這區新舊交融的現象。
近年最特別的是，位於侯王道24及26號項目，一幢樓高6層，共設6伙的無電梯唐樓，由已故許麗梅的遺產承辦人胡督祿及李許潤蘭持有，單位面積分別375及424方呎，全屬3房間隔。
項目早於1973年6月25日發出入伙紙，直至2022年才以新盤形式推出市場，物業當時樓齡已屆49年，至今已51年，當時售樓書表示，賣方不保證單位內裝修、裝置及物料可滿意運作、不保證單位是否符合建築圖則，亦說明單位有僭建令，亦已收到強制驗樓通知，下手買家需負責。而推出發售的五個單位，售價高達420萬至550萬元，平均呎價達12,216元。
其實這幢半世紀樓齡的「新盤」，由於位於半新盤The Avery及金．御門附近，剛好跌出市建局宣布重建九龍城衙前圍道及賈炳達道的範圍。
昔日舊樓陸續重建成新式單幢盤
近年仍有不少單幢式新盤於九龍城推出，如瓏碧、文曜等等，而區內新盤最大優勢就是可挾34名校網吸引買家。
當中碧桂園香港旗下瓏碧今年1月突加推並大幅減價推售，折實均價減至17,127元，折實入場費396萬，令單位售價變相減價逾30%。成功吸引大批睇樓人士前往參觀項目，當中不少為年輕用家，以及帶小朋友一同前來參觀單位的家庭客為主。睇樓人士中都不乏投資客及向隅客身影，手上持多個物業的睇樓客透露，購入一個單位作收租之用。
由於項目位於34校網，有多間知名學府，加上地理優勢吸引眾多區外的家長「爭崩頭」遷入這區， 34校網共有16間小學，如協恩中學附屬小學、聖羅撒學校、保良局何壽南小學等，而中學校網雲集多間「Band 1中的Band 1」，有協恩中學、 華英中學、 喇沙書院、 拔萃男書院等。
九龍城寨舊貌
啟德為政府重點打造核心區
除九龍城外，啟德變化更是翻天覆地，昔日是香港人夢想起飛的地方，今天是政府耗資千億元的重點市區發展地區，現已蛻變成「起動九龍東」第二商業核心區，由基建配套、交通以至住宅項目均引入不少高科技智能元素，吸引眾多年輕專業人士、中產家庭、IT才俊及專業投資者等，成為新一個投資自住熱點。
區內為千億發展區匯聚多個全港之最，包括全港最大的啟德體育園及都會公園，最長的地下購物街及海濱長廊。當中地下購物街全長達1500米，橫跨接近整個啟德發展區，是尖沙咀栢麗購物大道的5倍。內裡設有各式商舖，並連接啟德車站廣場、AIRSIDE及SOGO等。
經多年發展，啟德多個大型屋苑早已入伙，為發展成熟的社區，當中主打維港煙花景的跑道區更有價有市，不斷刷新區內成交新高，當中新地旗下發展項目天璽．海早前位於第5座27至28樓的SKYPLEX頂層複式單位，面積3,156方呎，連861方呎平台及1,070方呎天台，以約2.3億元成交，呎價7.3萬元，成交價及呎價均破盡啟德新發展區紀錄。
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