買新盤怕中伏 4大準買家必知重點教你解讀售樓說明書平面圖披露單位細節

2024-04-13 06:00

一名地產代理4年前推銷樓花時，向客戶誇大樓底高度達3.5米，誤導對方簽訂臨時買賣合約，但樓底實際高度不足3米，最終判囚2個月，為《一手住宅銷售條例》實施10年以來首宗判囚個案。銷售監管局表示歡迎裁決，並提醒地產代理應熟悉條例及向準買家提供正確資料。買樓是人生大事，要避免中伏，準買家除可透過向地產代理了解單位資訊外，其實銷售監管局以及消費者委員會網頁中亦列出多項購入樓花前的注意事宜，主要可歸類四大要點，當中學會解讀樓書更是重中之重。

要點一：新盤廣告宣傳均受規管

為了防止載有虛假或誤導性資料，任何形式 (印製或非印製) 的新盤廣告，均受一手銷售條例規管。樓盤廣告製作華麗，故一手銷售條例規定，如廣告載有想像的圖畫、圖像、繪圖或素描等，必須同時載有聲明，如「非按照比例繪畫…」等字眼提醒買家所見不一定所得。

防範誤導性資料

發展商通常會提供優惠吸引買家。但優惠是否人人可享，還是有附帶條件，一手銷售條例訂明必須闡述清楚。

每當有新盤開賣，地產代理行會自行製作宣傳資料，提供樓花開則、價單，方便買家解讀新盤。但地產代理為求銷售，有可能只集中優點。

因此條例規定，新盤發出任何廣告前，必須取得發展商書面同意，並核實宣傳品資料的準確性，廣告亦須要列明是由賣方發布，還是在賣方同意下由另一人發布 (例如地產代理行)。

下一次從地產代理手中接過新盤資料時，記得看看資料是否已獲得發展商核實。最準確的資料可從售樓說明書找到。

要點二：解讀樓書好重要

為防被誤導，參考售樓說明書（俗稱樓書）是重中之中，一手銷售條例規定，樓書只能夠由發展商擬備，並須於開售前最少7天上載，在開售期間，發展商須最少每三個月更新樓書一次。樓書內容是最準確亦是最繁複，一般市民可到一手住宅物業銷售資訊網下載相關樓盤之樓書，有海量實用資訊，如室內外裝修物料、公契摘要、關鍵日期等，非常值得仔細一看。

樓書除了有助於了解新盤周邊發展及規劃，更有助於揀選屋苑單位，其中可參考書內發展商擬備的樓面平面圖，可從中看到各單位的呎吋，門、窗及結構牆位置。

樓底高度的計算方式

樓面平面圖會顯示單位層與層之間的高度距離，是該樓層石屎地台面與上一層石屎地台面之高度距離，包括樓板的厚度，所以並不等同單位的實際樓底高度。

黑廁、開放式廚房一圖睇清

準買家通常在意單位廚廁設計，透過平面圖即可清潔了解，通常平面圖中的窗一般以三條平行線標示，而結構牆一般以一條粗黑線標示，如洗手間的牆壁以粗黑線圍封，即表示該洗手間沒有窗戶（俗稱「黑廁」）。

平面圖同時可顯示單位是否有開放式廚房，這類廚房須配備消防裝置和設備，每年必須由註冊消防裝置承辦商檢查最少一次，這會涉及額外開支，亦是準買家必須了解事項。

真實單位比想像中小？

樓面平面圖顯示的呎吋並未計及牆身批盪和裝修物料的厚度，同時，樓面面積是由圍封單位的圍封牆外部開始量度，故圍封牆的厚度、內部的間隔和柱亦會計算入住宅物業的樓面面積。因此，在已落成單位現場所量度的尺寸，會與樓面平面圖所述的呎吋略有不同，這是正常現象，但兩者差別應該不大。若要在收樓前購買或預訂家具，便要留意這點。

另外，比較同一樓層單位時，準買家會留意垃圾房、電錶房、空調機窗外機或管道位置，又或者升降機數目是否足夠，明廁或黑廁等等，這些資料也可在平面圖上看到。

除了「樓面平面圖」，售樓說明書還載有各種圖則及有用資料，供買家參考。若買家購買的是未落成發展項目（俗稱「樓花」），便要留意發展商在認為有需要時可改動建築圖則，因此買家應留意發展商提供的最新版本售樓說明書，以了解有關未落成發展項目的最新資料。

同時，《一手住宅物業銷售條例》亦規定買賣合約須載有強制性條文，列明如有關的建築圖則改動在任何方面對物業造成影響，發展商須在改動獲批准後的14日內，將該項改動以書面通知買家。