金融High Tea｜撈地產股隨時捱價

美股上周大升，有大行提出加完11月息後，美國聯邦儲備局的暴力加息會告一段落。美國三大指數在這種氛圍下大升，可惜港股就全不受惠，恒指昨日開市旋即向下，再測試多年低位，內房同內銀股齊齊被插，似乎內地相關股份成為了開刀目標。10月大市累跌2535點，跌幅達14.7%，是2008年金融海嘯以來表現最差的十月。恒指已連跌4個月，並連續兩個月跌幅超過一成。

美國暴力加息是否告一段落，大行分析投機味極濃，至少目前情況下，沒有太多具體證據說明美國通脹已經見頂。如果物價上升壓力未停，就算出現衰退，央行想減慢加息甚至減息，可能都係有心無力。華爾街大戶一日不可不炒作，之前玩法係議息前先炒低，壓低儲局加息的意志，現在聯儲局講明不會理股市反應，甚至認為股市下跌有利降溫，大戶變招掉轉玩，在議息先炒一轉，最多係議息後發覺估計同現實不同，又再反手來炒。

美炒加息放緩香港不易跟

美國在加息效應下吸扯全球資金，炒家有得炒時盡量炒，香港情況大不同，在成為提款機資金流失下，對偷步利率見頂失去跟進能力，對息口敏感的股票仲跌多兩錢重。如果要從基本面解釋，美國就算息口停止上升，都會在高位維持一段時間，加上本地銀行結餘減少，今個月美國加息，本港極大機會要跟加，即時就有一波衝擊。美國息口現在加了幾次，未來有減息可炒；香港息口仍低，港人對於利率上調仍未習慣，近日樓市加速軟落，仲有機會繼續調整，幾隻地產大股於是跌完又跌，恒基（012）、新世界（017）續創一年低位。

本港大型地產股負債普遍不高，過去幾年樓價雖然緩緩上升，但股價卻有點陰陰跌，變成折讓擴大，出現樓價高、股價低的現象，這一輪再隨大市顯著回落，真是有點我見猶憐，令人忍不住想買點平貨。對於同屬物業投資但樓價貴、股價平的現象，陸羽仁不時同行內人交流分析，他們大概有幾個解釋，最多人提出的理由是樓宇特別是住宅有實用功能，在供應不足下，有龐大的剛性需求支持，股票只是投資，市場擔心樓價貴會跌，縱然是市況好，都有投資者寧願買其他增長型的股票，令這個板塊估值偏低。現時銀行存款息口增加，剛有中小銀行將3、6、9及12個月港元定存利率依次上調至4.6厘、4.9厘、5厘及5.1厘。12個月美元定存息仲高達5.1厘，收息選擇變得更多。

其次，地產股流動性比物業平，一有異動率先成為沽售對象，一個一個浪過去，地產股就變成落後。最後，是本港的龍頭地產公司，大股東家族都大把錢，對股價上落不上心，不會在意托價令其反映資產價值，同小業主不到價不出貨有所不同，於是形成資產大平賣。以信和置業（083）為例，股價昨日收報8.39元，跌2.6%，見一年新低，最低位曾見8.31元下資產折讓58%。信和現在市盈率6倍，息率有11厘，最重要係公司槓桿率只有11%，現在就算減價一半沽產還債，變成無負債公司，資產都仲有17元以上，等於股價的一倍。

內地PMI弱內銀順手沽

但股市有句明言︰有成交就是合理價。物業同地產股出現貴賤殊途已有一段長時間，市場習慣貴買貴賣、平買平賣，從數學計算有點非理性，只是世事不一定從理性出發。買地產股不可以住，但收息回報率會較高，故此揀邊樣最好從這個角度出發。由於現在樓價有可能調整未完，地產股盈利同派息亦有可能受加息影響，所以雖然同手頭持有的物業比較，地產股看來好抵買，但入貨與否，首要仍是本身有多少的捱價能力。

恒指昨日低開32點後一度反覆向上，午後曾升250點高見15113點，其後轉勢下跌，最終收報14687點，挫176點，成交額1309億元；國指收報4938點，挫90點；比較特別係科指收報2852點，逆市升29點，騰訊（700）升2.4%，收報205.6元；美團（3690）升2.5%，收報124.8元，成為跌市下異軍。

內房股早段就被拋售，龍湖（960）主席吳亞軍因健康問題辭任，股價一度急瀉44%，跌至5年半低位，低見7.26元，其後集團公佈提前償還明年到期部份銀團貸款51億元，另獲股東增持300萬股，全日跌24%，收報10元。受消息影響，龍湖個別境內債跌至臨時停牌。有大行分析，離職對股價帶來負面影響，料會帶來流動性壓力，吳亞軍年前離婚，前年分得一批股份，成為另一個敏感點。龍湖是民企內房最硬淨的股份，但近月開始追跌，一插下來好多人都不敢隨便接貨。

內銀股齊跌，建行（939）第三季純利按年升8.6%，股價跌近5%，收報4.17元；工行（1398）跌5.3%，收報3.41元；中國銀行（3988）跌3%，報2.53元。中國10月份官方製造業採購經理指數（PMI）為49.2，創3個月最低，低過預期的49.7，外資看淡內地經濟同樓市，對銀行看淡在所難免，所以沽開順手照沽。

陸羽仁

原文刊於《頭條日報》

編按原題為「撈地產股隨時準備捱價」