業權轉制20年未實施 明年提修例新土地先行

2024-11-11 00:00

土地註冊處推算,推行「新土地」後每年約涉5000個土地登記冊,會接受電子註冊申請以提速。
土地註冊處推算,推行「新土地」後每年約涉5000個土地登記冊,會接受電子註冊申請以提速。

土地及樓宇業權涉及龐大資產利益,惟本港現有的「契約註冊制度」相對落後,即使是土地註冊處(田土廳)契約上的「物業擁有人」,亦未必等同「最終業權人」,導致業權糾纏不清。政府雖早於20年前已修法,惟條款至今未實施,更要待明年初再提修訂草案,冀以「新土地先行」方式解決。有法律學者向《星島》指,部分物業具凌駕性的「非註冊權益」,或需打官司才能釐清,理解當局推「新土地先行」以免觸礁,惟冀修訂草案列明註冊出錯責任,及可作申索的場景等。田土廳推算,推行「新土地」後每年約涉5000個土地登記冊,會接受電子註冊申請以提速。
立法會在2004年通過《土地業權條例》,冀令田土廳名冊上的物業擁有人,等同最終業權人,即可享有「不可推翻業權」。但出於「技術性問題」,條例通過長達20年仍未能執行。香港政策研究所法治研究中心主任陳澤銘指,「契約註冊制度」源自英國,已沿用逾百年,每當有物業轉讓,買家必須按樓契等文件追本溯源,翻查每一手轉讓業權均穩妥,才能證明業主百分百擁有業權,做法「非常古老且無效率」。他指,大部分實施普通法地區,包括英國早已轉用「業權註冊制度」,故本港多年前亦修例。惟在普通法及衡平法下,物業「擁有人」的背後,或有其他「實質擁有人」存在,即所謂的「信託安排」,用新制處理會很複雜,「某程度上是摷晒籠底的問題出來,難同一時間解決,故明白今次要新土地先行。」
新制下杜絕「逆權侵佔」

陳澤銘解釋,不少「信託安排」並無「白紙黑字」立據為證,如一對夫婦置業,樓契上只寫妻子名字,但首期及供款均由丈夫負責,而雙方有默契,即使「業主名」非丈夫,但實際「層樓老公都有份」,即有「實質擁有權」。而另一類「非註冊權益」則是「逆權侵佔」,原是英國鼓勵人民戰後開墾荒地的善政,惟套用至香港卻演變為「鄰居與原業主爭地」的衝突。

雖然政府明言在新制度下,註冊業主有實質土地管轄權,杜絕未來再出現「逆權侵佔」。惟陳澤銘強調由「無註冊」變成「有註冊」,過程相當繁複,尤其業主要先證明其業權,並將過去的「非註冊權益」登記在冊,「可能要先打一輪官司,由法庭裁決業權誰屬。」且註冊過程中有任何出錯,也會影響真正業主權益,「故政府推行新制前,會設彌償基金以保障業權損失。但我期望政府在修訂草案中能釐清,若律師在註冊過程中有失誤,造成的損失由誰承擔,及訂明可申索基金的情況。」
設彌償基金以保障損失

陳澤銘形容新制是「摸着石頭過河」,但相信以「新土地先行」,可避免有大量註冊出現致機制難以負荷,「新批土地業權也簡單,較易處理。」他倡在推行新制前,田土廳可與義務律師合作,模擬由舊制轉新制後的買賣及登記流程,並測試相關登記軟件,及早找出「問題位」。另樓宇買賣除涉及買賣雙方及律師,田土廳、按揭銀行均是持份者,「尤其銀行在新制中的角色,值得當局盡早深思。」
接受電子註冊省時方便

田土廳回覆指,按過往5個財政年度,政府批出的新地段總數估算,平均每年批出新土地數目約90份;而根據從地段開立的土地登記冊數據,估算新土地每年約涉5000個土地登記冊。當局透露,在實施「新土地先行」方案時會推出線上平台,允許業界以電子方式遞交註冊申請;平台也會利用「智方便」作身份認證及數碼簽署,及處理遞交申請、繳費等程序,從而提高註冊的準確性及縮短申請整體所需時間。

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