平衡各方關切 更好發展洪水橋

2024-05-14 00:00

洪水橋/厦村新發展區第二期發展用地首階段原址換地申請,已於4月底截止。對於這幅商業樓面達1180萬方呎的土地,有本地主要發展商認為換地規模太大,純商業發展規劃並不適當,更欠缺發展誘因,提議政府加入住宅元素。有關土地是稀有而珍貴的資源,各方對其發展方案有所爭辯在所難免。當局必須審慎處理,大原則是既要充分考慮北部都會區的長遠發展需要,亦要適度顧及當前經濟實況,平衡各方關切。
填補北部現代商業中心空缺

長期以來,香港經濟活動集中在維港兩岸,新界北相對落後,產生當地居民必須「山長水遠」跨區通勤的問題,情況並不理想。根據發展局介紹,北部欠缺具規模的現代商業中心,洪水橋將可填補此空缺。具體而言,除已規劃提供超過9萬個公私營房屋單位外,區內主打高端專業服務產業,並將配合2030年落成、充當多條本地和跨境鐵路交匯點的洪水橋站,同時與深圳前海、南山遙相呼應,吸引從事金融、法律、保險、財富管理等高端專業服務的本地和跨國企業進駐。由此可見,在當局的規劃中,洪水橋/厦村發展用地既有利於為香港注入新的經濟發展動力,同時亦配合北部都會區甚至整個大灣區的發展,長遠戰略價值不言而喻。

北部都會區是香港未來發展新引擎,這一點社會早有共識,不必再爭論。但應該採取何種具體發展方案,以及可否因應新形勢而作出調整,卻值得大家思考。最近幾年一個非常突出的新形勢,就是世紀疫情改變了許多企業的運作模式,令全球「打工仔」習慣了居家辦公或混合工作,導致對寫字樓的需求大幅下跌。例如截至去年第4季,美國舊金山灣區、倫敦金絲雀碼頭的寫字樓空置率,分別高達27%和17%,鄰近的深圳則高達24%,本港今年首季空置率亦已攀升至17%。寫字樓空置率高的現象,已成為一個無法忽視的問題。
發展規劃應「變招」保持彈性

為了善用資源,一些城市選擇「變招」,其中倫敦金絲雀碼頭的新建擴展區,便引入住宅和生活配套,不再局限於純商業區發展;墨爾本亦通過增加住宅和配套設施,將原先空置的中央商務區,搖身一變成為一個集居住、工作、學習和旅遊等功能於一身的城區。

港府在發展洪水橋/厦村時,應參考其他城市的經驗,盡可能合理運用土地資源。試想,如果洪水橋太過側重商業中心定位,可能導致商業用地供應過多,住宅用地過少。屆時,洪水橋市中心的晚上和周末可能「水靜鵝飛」,淪為「死城」。當然,這不是說當局必須徹底改變洪水橋/厦村商業中心的定位,亦不是要將它變成一個地產項目,更不是要完全推翻政府主導規劃發展,而是應當考慮在發展中預留足夠彈性,中間落墨。

事實上,在發展中預留彈性,香港早有先例——總樓面約1000萬方呎、與洪水橋/厦村新發展區第二期商業樓面相若的九龍站,正是採取「混合用途」模式。政府是否願意依樣畫葫蘆,考慮將這個模式應用在北都?對於如何發展好北都,將其打造成香港未來發展新引擎,大家各有立場看法,不妨就此進行深入討論,務求找到一個平衡各方關切,能夠兼容北都長遠發展需要和當前經濟實況的方案。

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