樓按成數放寬 業界:查詢驟增

2023-07-19 00:00

王美鳳表示,金管局放寬樓按措施後,銀行和客戶都需要一些時間消化,以致市場未有即時反應。
王美鳳表示,金管局放寬樓按措施後,銀行和客戶都需要一些時間消化,以致市場未有即時反應。

(星島日報報道)金管局放寬樓按措施至今逾一周,市場反應依然不大,但是次放寬實非「微調」,其中最搶眼就是1500萬元以下的住宅物業可做7成按揭,倘是首置更可透過按保零保費做到7成半按揭,引來不少市民查詢,過去一周多中原按揭接獲相關查詢量便增了約一倍,經絡按揭則增一成半至兩成,而查詢內容不乏有關轉按套現或甩按保慳保費兼賺回贈,以及換樓計按揭等。
中原按揭董事總經理王美鳳表示,放寬樓按措施後,銀行和客戶都需要一些時間消化,加上市況不就,以致市場未有即時反應,但相信很多潛在用家都感興趣。事實上,接獲的查詢量驟增,過去一個多星期便多了約一倍,當中以查詢轉按、套現、甩按保、甩發展商按揭及買樓計算按揭成數方式較多。
經絡:措施着眼換樓客

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明亦稱,過去一周其客戶查詢量較放寬樓按前明顯增加,增幅約15%至20%,查詢內容廣泛,較有趣的是新界客較多問最新的按保安排,而九龍和港島客則多問轉按和換樓的按揭安排,如逾7成的按揭銀碼計法等,惟是次查詢量不及對上兩次放寬按保時所推的「林鄭Plan」及「波叔Plan」,相信與今次較着眼換樓客有關,而這類客並不急於即時撲出來。

今次放寬樓按令轉按的彈性增大,二人估計銀行會力搶轉按客。王美鳳指原本客戶轉按已可賺現金回贈,現隨着千萬元以上物業的按揭成數由5成增至最多7成,也令套現的機會增加,又可較易轉走發展商按揭,因大多用家採用的發展商按揭屬8成按揭,放寬樓按前轉按至銀行只可做5、6成按揭成數,要補回較多首期,難度較大,放寬樓按至7成後,轉按相對容易,加上按保樓價範圍提升,就更易轉走發展商按揭,尤其適合數年前採用發展商按揭而低息蜜月期快過的用家。同時,現透過轉按甩按保也較易,原有按保用家可選擇3年內轉按甩按保,取回部分保費(首年退40%,次年退25%,第三年退15%)。

以轉按套現為例,假設3年多前購入1300萬元物業,當時只許借5成按揭,即650萬元貸款,現餘下還款期27年及大約600萬元貸款結餘,由於按揭成數放寬至7成,如目前樓價相若,轉按後可借910萬元貸款,便可套現約310萬元。雖然現時H按的實際封頂息為3.5厘,高於原來封頂息0.25厘,假設轉按後還款期為30年並於2年罰息期過後再轉按,單計今次轉按套現首2年的利息開支約為62.52萬元,較不轉按情景下的2年利息開支約38.12萬元,多出約24.4萬元,另有轉按律師費約8000元,即轉按成本合計約25.2萬元,但目前轉按回贈足可抵銷轉按連套現有關支出,因以現時一般2.8%回贈計,回贈金額達25.48萬元。
新制下轉按較以往易

王美鳳提醒,客戶雖可選擇2年罰息期後再轉按賺回贈,但沒人能預計屆時息率水平及銀行按揭優惠情況,惟加息期接近見頂,之後可留意息率回落時機轉按。另以1500萬元樓為例,現可借7成按揭,即1050萬元,首期較放寬前減少300萬元;首置更可透過按保計畫以零保費借7成半按揭,即1125萬元,首期減少375萬。她指零保費7成半按揭須經由按證保險公司審批,樓價會以該公司估價為準,或與銀行估價有出入,且只適用於現樓,按揭供款年期其中限定以「75減人齡」計算,不像部分銀行可用「80減人齡」來計。
 

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