楼按成数放宽 业界：查询骤增

（星岛日报报道）金管局放宽楼按措施至今逾一周，市场反应依然不大，但是次放宽实非「微调」，其中最抢眼就是1500万元以下的住宅物业可做7成按揭，倘是首置更可透过按保零保费做到7成半按揭，引来不少市民查询，过去一周多中原按揭接获相关查询量便增了约一倍，经络按揭则增一成半至两成，而查询内容不乏有关转按套现或甩按保悭保费兼赚回赠，以及换楼计按揭等。
中原按揭董事总经理王美凤表示，放宽楼按措施后，银行和客户都需要一些时间消化，加上市况不就，以致市场未有即时反应，但相信很多潜在用家都感兴趣。事实上，接获的查询量骤增，过去一个多星期便多了约一倍，当中以查询转按、套现、甩按保、甩发展商按揭及买楼计算按揭成数方式较多。
经络：措施着眼换楼客

经络按揭转介首席副总裁曹德明亦称，过去一周其客户查询量较放宽楼按前明显增加，增幅约15%至20%，查询内容广泛，较有趣的是新界客较多问最新的按保安排，而九龙和港岛客则多问转按和换楼的按揭安排，如逾7成的按揭银码计法等，惟是次查询量不及对上两次放宽按保时所推的「林郑Plan」及「波叔Plan」，相信与今次较着眼换楼客有关，而这类客并不急于即时扑出来。

今次放宽楼按令转按的弹性增大，二人估计银行会力抢转按客。王美凤指原本客户转按已可赚现金回赠，现随着千万元以上物业的按揭成数由5成增至最多7成，也令套现的机会增加，又可较易转走发展商按揭，因大多用家采用的发展商按揭属8成按揭，放宽楼按前转按至银行只可做5、6成按揭成数，要补回较多首期，难度较大，放宽楼按至7成后，转按相对容易，加上按保楼价范围提升，就更易转走发展商按揭，尤其适合数年前采用发展商按揭而低息蜜月期快过的用家。同时，现透过转按甩按保也较易，原有按保用家可选择3年内转按甩按保，取回部分保费（首年退40%，次年退25%，第三年退15%）。

以转按套现为例，假设3年多前购入1300万元物业，当时只许借5成按揭，即650万元贷款，现馀下还款期27年及大约600万元贷款结馀，由于按揭成数放宽至7成，如目前楼价相若，转按后可借910万元贷款，便可套现约310万元。虽然现时H按的实际封顶息为3.5厘，高于原来封顶息0.25厘，假设转按后还款期为30年并于2年罚息期过后再转按，单计今次转按套现首2年的利息开支约为62.52万元，较不转按情景下的2年利息开支约38.12万元，多出约24.4万元，另有转按律师费约8000元，即转按成本合计约25.2万元，但目前转按回赠足可抵销转按连套现有关支出，因以现时一般2.8%回赠计，回赠金额达25.48万元。
新制下转按较以往易

王美凤提醒，客户虽可选择2年罚息期后再转按赚回赠，但没人能预计届时息率水平及银行按揭优惠情况，惟加息期接近见顶，之后可留意息率回落时机转按。另以1500万元楼为例，现可借7成按揭，即1050万元，首期较放宽前减少300万元；首置更可透过按保计画以零保费借7成半按揭，即1125万元，首期减少375万。她指零保费7成半按揭须经由按证保险公司审批，楼价会以该公司估价为准，或与银行估价有出入，且只适用于现楼，按揭供款年期其中限定以「75减人龄」计算，不像部分银行可用「80减人龄」来计。