拓荒思維造地 人工島效益大於造價

2022-12-21 00:00

港府向立法會提交文件,披露中部水域人工島研究初步建議,最新造價上調一成六,但有環保團體擔心當局低估成本,最終可能出現超支。本港缺地,今屆政府上台後,雖沿襲上屆政府的規劃,多管齊下全速推進拓地,而填海是最具成本效益的選項,但造地過程並不容易,須以拓荒者思維,才能開發出新土地供未來發展。

最新發展方案出爐,當局計畫在交椅洲附近水域填海一千公頃,設計由兩個島嶼改為三個,可提供二十一萬個住宅單位及五千三百八十二萬平方呎商業樓面,並興建一條公路和一條鐵路連接港島西和新界西。當局希望能在二○二五年申請撥款並啟動填海工程,預計首批單位在二○三三年落成。項目估計造價由四年前的五千億元增至五千八百億元,至於賣地收益估算則由四年前的九千七百四十億元至逾一萬億元,大幅下調至七千五百億元。
基建工程頻超支難令市民安心

有環保團體指交椅洲水域的平均深度約六至八米,比機場三跑或港珠澳大橋人工島水域還要深一倍,增加填海工程的不確定性,港府有可能低估了造價成本,隨時導致項目超支。環團的憂慮並非無的放矢,過去五年本港六項大型基建工程嚴重超支,合共超支一百三十七億元,其中沙中綫工程原先預算逾六百五十四億元,結果超支近八十七億元;至於港珠澳大橋主橋工程預算逾九十億元,最後超支逾十五億元。即使機場三跑填海工程採用「深層水泥拌合法」新技術,可排除傳統浚挖式填海中清除及運走海泥所造成的污染,並減低未來土地沉降機率,但仍超支八十億元。

然而,大家不能因造價可能超支而質疑填海工程的可行性。畢竟香港長期缺地,以致樓價高企,市民住得貴、住得細,更削弱企業競爭力。上屆政府先後提出明日大嶼和北部都會區,試圖透過大規模造地解決問題。俗語說人走茶涼,今屆政府上台後,並沒有將這兩大項目推倒重來,即使不再提明日大嶼,改用中部水域人工島或交椅洲人工島來稱呼,並同時推進北部都會區,反映秉持應做則做的原則,為民辦實事。

儘管政府拓地已有大方向,但當展開收回棕地行動時,卻遇到如何安置棕地作業者問題,不少業界已被逼結業或面臨結業;當局提出填海時,環團勢必以危害中華白海豚或海洋生態為由加以反對。由於收地觸碰某些人的利益關係,遇到阻力更大,因此當局須以拓荒者思維,以敢闖敢做的精神闖關,才能排除萬難覓得土地。

事實上,填海是眾多選項中最具成本效益,不用像發展棕地或舊區重建般涉及收地賠償、城規改劃等問題,可以大規模造出一大片土地,未來規劃時也有較大的空間。當局現時上調填海造價,相信是基於通脹而作出調整,須知五千八百億元並非完全是填海成本,當中估計有二千億元屬於交通基建開支。
鐵路連通港深促兩地經濟發展

一旦人工島建成,不但提供大片住宅用地緩解樓荒,更可發展成第三個核心商業區,為企業提供一個比中區租金便宜的選擇,提升競爭力,亦讓政府有機會建立土地儲備,有助未來經濟發展。同時新鐵路將港島西連接新界西,再接駁港深西部鐵路,不但改善本港交通網絡,更可加強與深圳人流、物流、資金流聯繫,促進兩地經濟發展,所帶來的經濟效益難以估算。

儘管港府因應當前樓價下跌,將人工島的私樓和商業用地賣地收益估算大幅下調至七千五百億元,仍高於造價,而且公營房屋用地的價值尚未計算在內,若一併計算在內,實際收益之大,足以彌補工程超支數目。

交椅洲填海工程有望為本港帶來巨大效益,當局須敢於推展,但疫情令政府赤字急升,市民希望政府能提供更準確的工程估價詳細資料,包括將多項基建工程列舉可能對建造成本的影響、填海的環評均估算在內,並盡量控制成本,避免超支,才有望讓工程盡早展開。
 

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