智經時事分析|遏資助房屋炒風 須保單位流轉

置業安居是不少市民的願望，惟官方私宅售價指數已連續十三年上升，就連資助出售房屋，也出現短時間內沽貨大賺的個案。雖然房屋委員會（房委會）今年將資助出售房屋的禁售期大幅延長，打擊旨在短綫圖利的行為，但此舉同時會減慢資助出售房屋的流轉。政府該如何應對相關影響？
政府延資助房屋禁售期止短炒

售價較私樓大幅折讓的資助出售房屋，是不少人的上車「恩物」，故每次推出皆錄得超額認購，在二手市場亦受到追捧，造就禁售期滿後大賺離場的個案。

公屋聯會早前分析十一個一四年後出售的新居屋屋苑，以及兩個「綠置居」屋苑的成交紀錄，發現資助房屋業主將未補地價單位轉售平均賺一倍，居屋單位平均溢價二百五十三萬元，綠置居單位亦達二百零一萬元。 

短時間內轉售獲利的行為，自然被質疑濫用公共資源。特首林鄭月娥去年末表明「房屋只住不炒」，決定由二二年開始出售的資助房屋，收緊轉讓限制。將禁止轉售予綠表或白表買家的時間，由兩年延長至五年；向政府補地價後在公開市場賣出的禁售期，則由十年延長至十五年。房委會在今年一月正式落實新限制。
杜絕短綫獲利  惟礙資助房屋流轉

收緊轉讓限制，無疑可打擊短期獲利行為，但社會不宜期望過高。畢竟資助房屋長期供不應求，符合資格的買家，始終要追逐樓價，方能買得心頭好。政府延長禁售期，甚至可能減少二手資助房屋的供應，進一步刺激樓價。

再者，即使短期獲利的個案消失，但本港樓價長升不跌，願以原價出售單位的資助房屋業主，定必少之又少，業主只會待至轉售期限完結再出售。新措施變相「鎖死」資助房屋二手市場的新供應多三年，減慢其流轉。
助沿置業階梯向上流動

一個健康的房屋市場，應具備完整的置業階梯，各階層的市民可因應個人收入和住屋需要，選擇在置業階梯不同切入點購入住宅，再於經濟能力改善時換樓，沿置業階梯向上流動。

要達到以上願景，讓資助房屋單位在市場上有效流轉，是關鍵之一。故此，政府在收緊居屋和綠置居轉售年期限制的同時，也要探索如何促進單位流轉，例如鼓勵資助房屋業主補地價，換取在公開市場出售，使政府能夠收回部分房屋資助，再投放於公營房屋發展。
補地價金額不菲  業主難一筆過負擔

惟資助房屋業主補地價意欲低迷，二○年只有五百七十二個房委會資助房屋單位補價，宗數較一六年少三成，創五年新低。

補價宗數大幅減少，跟樓價節節上升有關。補地價以市價計算，會隨樓價持續上漲。在二○年，每個資助房屋單位的平均補價金額，便較一六年升四成，達一百六十六萬元。由於補價必須一筆過繳付，在所需金額大幅上漲之下，負擔得起的業主自然不多，窒礙單位流轉。
分期兼封頂  提高補價靈活性

為保持單位流轉，當局在延長禁售期的同時，應考慮提高補價誘因，讓業主按市況及其經濟能力，自行決定補地價的時間及金額比率，以紓緩一次過支付補價所形成的財政負擔。

現時補價金額按市價釐訂，在容許分期補價下，假如補價金額隨樓價在首次補價後愈升愈有，同樣會令業主失去預算，難以把握補地價的時機。就此，當局可設立封頂機制，供業主選擇按批核有關安排時的市值，或是分期補地價時的樓價，計算補價金額，提高機制的靈活性。

舉例來說，一名業主以三成折扣率購入居屋，並計畫分三期每次補一成地價。他首次補價時，其單位市值為五百萬元，並申請補價封頂安排。至進行第二次補地價時，假如其單位樓價升至六百萬元，業主可選擇按批核有關安排時的市值（即五百萬元）補地價，即只需付五十萬元，而非六十萬元，便可成功補價。到第三次補價時，若該單位市值跌至四百五十萬元，業主可選擇以當時市值計算，即只需以四十五萬元補回一成的地價。

為防業主從樓市升值中的差價牟利，有礙公營房屋資源的公平及合理運用，封頂安排應設有期限，業主可於一定時間，例如十年內，自由決定補價時機及金額比率，餘下部分必須以補價時的單位市值計算。

政府推出資助房屋的目的，是協助中低收入市民置業安居，旨在炒賣的行為，當予以打擊。惟政府收緊轉售限制，可能窒礙單位的流轉，不利市民沿置業階梯向上流動。政府應同時容許分期補地價及設立封頂機制，讓有條件轉投私樓市場的業主，及早補回地價。長遠而言，當局亦需透過充足房屋供應，助居住環境欠佳的市民覓得安身之所。
（全文見智經研究中心網頁：www.bauhinia.org）
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