【新聞追擊】政府土地改劃長達五年 「大拆細」可加快建屋

2021-07-05 00:00

(星島日報報道)本港未來五年僅約九萬五千伙公營房屋落成,較長策目標少近四成,短期房屋供應緊張,惟團結香港基金最新統計顯示,由政府主導的發展用地,平均改劃過程長達四至五年,更留意到一些發展涉及兩個地盤的「重量級」項目,如油塘碧雲道地盤,部分範圍完成改劃十年仍未建屋。該會土地及房屋研究主管葉文祺指出,政府過去慣於將範圍較大的發展用地統一發展,惟因應短期內熟地供應緊張,故已向政府建議將用地「大拆細」,先將一些能提早完成改劃的部分率先推出,冀有更多公營房屋用地可於未來五年內「應市」;至於部分由私人發展商主導的綜合發展區,涉及發展商眾多,團結基金亦發現類似問題,同樣建議政府將相關項目拆細,以壓縮發展商的改劃時間。

公屋輪候時間高企,特首林鄭月娥去年發表新一份《施政報告》時,稱已全數覓得興建逾三十一萬個公營房屋單位,可以滿足未來十年長策,惟較多單位於二○二五年後才落成。房委會今年五月進一步公布數據顯示,房委會及房協在未來五個年內,預測會興建十萬一千九百伙公營房屋,較長策未來五年目標的十五萬五百伙公營房屋,仍遠遠未達標。

團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺表示,本港未來將有多個新發展區相繼落成,於再較後時段,「明日大嶼」填海項目亦有機會推出,長遠房屋供應尚可,惟本港現時問題在於短期內的房屋供應仍然不足。團結基金抽查二○一八年成功完成改劃的土地,發現單是完成整個改劃流程,由識別潛在發展用地,到行政長官會同行政會議核准修訂分區計畫大綱圖,平均所需時間已經約四至五年,故可見現時才開展改劃的用地,難以趕及未來五年內落成。

葉文祺稱,政府過去冀將範圍較大的發展用地統一發展,惟因應短期內熟地供應緊張,故建議政府將用地「大拆細」,先將已完成改劃的部分率先推出,以及時滿足基層市民的「上樓」需求。他稱,有關方法並非旨在增加土地供應,而是希望部分已改劃的用地率先建屋。他舉例指,市建局負責的觀塘裕民坊重建計畫亦分開數期建屋,形容概念有點相似,可將部分較易發展的地盤及早供應,惟認為該項目發展的年期亦相當長。

他特別提到,位於油塘碧雲道地盤,總面積為二點五公頃,可細分為兩個地盤,計畫提供三千二百多個公營房屋單位,當中「地盤甲」早於二○一一年已改劃為住宅用地,惟當時政府決定,需要待地盤乙於三年後完成改劃,才一併為兩地的配套基礎設施進行可行性研究,致兩地至今一直仍未有單位供應。他稱,理解兩地位置接近,若同時建屋將可享有協同效應,惟他反問:「現在公營房屋不足,為何要待另一幅地(改劃後)才一併建屋?」

至於私人發展,亦存有類似情況,尤以由私人發展商主導的綜合發展區,涉及發展商眾多,發展經常因難以整合業權而出現阻滯。葉文祺認為,城規會應考慮按照有關綜合發展區的面積和業權分布,就申請人集合一定比例的業權訂立時限,當申請人未能在時限屆滿前集合原先要求的業權比例,城規會應考慮將綜合發展區用地分拆,允許分階段發展,或直接改劃已經閒置多年的綜合發展區用地。他舉例指,市場關注的油塘灣項目籌備超過三十年,若政府當年將相關用地分拆,每幅用地的持份者將會減少,較易找到項目發展的共識,有助加快興建步伐。

本港就土地進行改劃往往需要數年,另一關卡是提交城規會審理前的預備工夫需時。資深產業測量師黃雍盛指出,私人項目改劃程序費時,主要原因在於代表申請人的規劃師,為成功在城規會闖關,往往需要花相當長的時間草擬研究報告,以說服城規會委員,相關項目值得通過。他指出,因應相關報告,政府不會公開,故建議政府修訂,在相關改劃方案成功通過後,可查詢相關申請人會否願意於指定時間內公開,讓同區其他土地改劃申請人參考,有助「後來者闖關」,增加私人土地的供應。

黃雍盛表示,就私人用地改劃,由申請到項目獲城規會開會審議,最快可以於六個月內完成,並在開會後獲得通過,惟實際情況下,多個申請均不能在半年內完成,甚至可能需要數年時間。

他解釋,因應一般在城規會委員開會之前,代表申請人的規劃師,可以透過相關文件,推斷項目是否有充足的把握,可以在會上獲得通過,惟一旦認為通過的機會不大,則會申請延期,並就項目進一步提出修訂建議。他稱,規劃師為了增加成功「闖關」的機會,在提出修訂建議時,往往會草擬一份研究報告,以收集項目附近的重要資訊及數據,以解釋為何在提出修訂後,項目值得在城規會通過,而草擬該報告的時間,往往需要數以年計的時間,導致改劃程序被拖長。

黃雍盛指出,因應相關研究報告,是針對區內改劃項目而草擬,潛在資訊包括附近一帶的車流量或保育情況等,故若果同區其他項目的申請人能夠閱讀相關報告,將有助加快改劃時間。他建議,政府日後可以作出修訂,在相關改劃方案成功通過後,可查詢相關申請人,會否願意於指定時間內公開,讓同區其他土地改劃申請人,可以於政府指定的地方閱讀,以減省部分草擬報告的時間。

他又表示,因應改劃的數據需要與時並進,故認為公開的時間應設限,初步認為僅應開放兩至三年。他指出,理解部分申請人,並不希望將相關資訊公開,惟因應若果改劃的用地,附近一帶亦有其他項目緊接推出,將有助產生協同效應,有助加快區內發展,申請人本身亦可得益;黃雍盛建議,最終應該讓申請人選擇。

本港住宅地供應短缺,中原集團主席施永青近期亦撰文提到有關課題,並指城規會責任最大。為了令城規會容易達到共識,他更提出大膽構思,指政府應重新審視城規會成員的合適性,把那些對香港住屋需要的急切性缺乏理解的成員更替,否則很難加快城規會的議事速度。

 「本港並不缺地,而是城規會不容許在香港的土地起樓。」他接受本報訪問時指出,若需增加土地供應,關鍵在於城市規劃,故認為特首在處理土地供應的方向,必須行政主導,為香港作出一個城市規劃,從而得出一個基本布局,並指令城規會,每年需將土地改劃興建住宅的數量。「至於選擇撥出哪些用地建住宅,則由城規會的委員決定。」

施永青分析指,本港具潛力發展的土地相當多,惟住宅地只佔總用地的百分之七,致沒有足夠的單位供應,但只要容許香港再多百分之七的用地興建住宅,香港就能多一倍住宅用地。他認為問題出在城規會,「城規會掌握香港土地規劃的權,但沒有為香港人着想」。他稱,過往本港亦不乏民調顯示,港人希望盡快解決居住問題,而城規理應會按香港整體需要,重新規劃香港土地用途,惟過去一段時間,明顯城規會沒有撥出足夠土地供居住。

他稱,不同背景人士,都可擔任城規會委員,但不應將香港住屋需要放到較後位置,故認為特首應指令城規會,每年需將土地改劃興建住宅的數量,城規會每年就需要改劃相關數量的住宅地。他指出,過往港英時代,亦曾出現類似行政主導的例子,包括前港督麥理浩在七十年代,亦推出十年建屋計畫,雖然當時香港的公務員系統,亦有不同看法,惟麥理浩未有理會相關聲音,堅持相關政策方向,致往後住屋壓力大大紓緩。

他亦有感,現時將土地改劃住宅,在社會上出現相當大的阻力。他稱:「全世界的環保人士可能反對起煉油廠,但好少人反對興建住屋。不過香港好多人以個別或局部需要,壓制了香港普通人的普遍需要。」

關鍵字

最新回應

相關新聞

You are currently at: std.stheadline.com
Skip This Ads
close ad
close ad