【新闻追击】政府土地改划长达五年 「大拆细」可加快建屋

2021-07-05 00:00

■位于油塘碧云道的公营房屋地盘,「地盘甲」(右)早于二○一一年已改划为住宅用地,惟其后一直「乾晒」,等待「地盘乙」(左)完成改划,团体建议可分拆发展。
■位于油塘碧云道的公营房屋地盘,「地盘甲」(右)早于二○一一年已改划为住宅用地,惟其后一直「乾晒」,等待「地盘乙」(左)完成改划,团体建议可分拆发展。

(星岛日报报道)本港未来五年仅约九万五千伙公营房屋落成,较长策目标少近四成,短期房屋供应紧张,惟团结香港基金最新统计显示,由政府主导的发展用地,平均改划过程长达四至五年,更留意到一些发展涉及两个地盘的「重量级」项目,如油塘碧云道地盘,部分范围完成改划十年仍未建屋。该会土地及房屋研究主管叶文祺指出,政府过去惯于将范围较大的发展用地统一发展,惟因应短期内熟地供应紧张,故已向政府建议将用地「大拆细」,先将一些能提早完成改划的部分率先推出,冀有更多公营房屋用地可于未来五年内「应市」;至于部分由私人发展商主导的综合发展区,涉及发展商众多,团结基金亦发现类似问题,同样建议政府将相关项目拆细,以压缩发展商的改划时间。

公屋轮候时间高企,特首林郑月娥去年发表新一份《施政报告》时,称已全数觅得兴建逾三十一万个公营房屋单位,可以满足未来十年长策,惟较多单位于二○二五年后才落成。房委会今年五月进一步公布数据显示,房委会及房协在未来五个年内,预测会兴建十万一千九百伙公营房屋,较长策未来五年目标的十五万五百伙公营房屋,仍远远未达标。

团结香港基金土地及房屋研究主管叶文祺表示,本港未来将有多个新发展区相继落成,于再较后时段,「明日大屿」填海项目亦有机会推出,长远房屋供应尚可,惟本港现时问题在于短期内的房屋供应仍然不足。团结基金抽查二○一八年成功完成改划的土地,发现单是完成整个改划流程,由识别潜在发展用地,到行政长官会同行政会议核准修订分区计画大纲图,平均所需时间已经约四至五年,故可见现时才开展改划的用地,难以赶及未来五年内落成。

叶文祺称,政府过去冀将范围较大的发展用地统一发展,惟因应短期内熟地供应紧张,故建议政府将用地「大拆细」,先将已完成改划的部分率先推出,以及时满足基层市民的「上楼」需求。他称,有关方法并非旨在增加土地供应,而是希望部分已改划的用地率先建屋。他举例指,市建局负责的观塘裕民坊重建计画亦分开数期建屋,形容概念有点相似,可将部分较易发展的地盘及早供应,惟认为该项目发展的年期亦相当长。

他特别提到,位于油塘碧云道地盘,总面积为二点五公顷,可细分为两个地盘,计画提供三千二百多个公营房屋单位,当中「地盘甲」早于二○一一年已改划为住宅用地,惟当时政府决定,需要待地盘乙于三年后完成改划,才一并为两地的配套基础设施进行可行性研究,致两地至今一直仍未有单位供应。他称,理解两地位置接近,若同时建屋将可享有协同效应,惟他反问:「现在公营房屋不足,为何要待另一幅地(改划后)才一并建屋?」

至于私人发展,亦存有类似情况,尤以由私人发展商主导的综合发展区,涉及发展商众多,发展经常因难以整合业权而出现阻滞。叶文祺认为,城规会应考虑按照有关综合发展区的面积和业权分布,就申请人集合一定比例的业权订立时限,当申请人未能在时限届满前集合原先要求的业权比例,城规会应考虑将综合发展区用地分拆,允许分阶段发展,或直接改划已经闲置多年的综合发展区用地。他举例指,市场关注的油塘湾项目筹备超过三十年,若政府当年将相关用地分拆,每幅用地的持份者将会减少,较易找到项目发展的共识,有助加快兴建步伐。

本港就土地进行改划往往需要数年,另一关卡是提交城规会审理前的预备工夫需时。资深产业测量师黄雍盛指出,私人项目改划程序费时,主要原因在于代表申请人的规划师,为成功在城规会闯关,往往需要花相当长的时间草拟研究报告,以说服城规会委员,相关项目值得通过。他指出,因应相关报告,政府不会公开,故建议政府修订,在相关改划方案成功通过后,可查询相关申请人会否愿意于指定时间内公开,让同区其他土地改划申请人参考,有助「后来者闯关」,增加私人土地的供应。

黄雍盛表示,就私人用地改划,由申请到项目获城规会开会审议,最快可以于六个月内完成,并在开会后获得通过,惟实际情况下,多个申请均不能在半年内完成,甚至可能需要数年时间。

他解释,因应一般在城规会委员开会之前,代表申请人的规划师,可以透过相关文件,推断项目是否有充足的把握,可以在会上获得通过,惟一旦认为通过的机会不大,则会申请延期,并就项目进一步提出修订建议。他称,规划师为了增加成功「闯关」的机会,在提出修订建议时,往往会草拟一份研究报告,以收集项目附近的重要资讯及数据,以解释为何在提出修订后,项目值得在城规会通过,而草拟该报告的时间,往往需要数以年计的时间,导致改划程序被拖长。

黄雍盛指出,因应相关研究报告,是针对区内改划项目而草拟,潜在资讯包括附近一带的车流量或保育情况等,故若果同区其他项目的申请人能够阅读相关报告,将有助加快改划时间。他建议,政府日后可以作出修订,在相关改划方案成功通过后,可查询相关申请人,会否愿意于指定时间内公开,让同区其他土地改划申请人,可以于政府指定的地方阅读,以减省部分草拟报告的时间。

他又表示,因应改划的数据需要与时并进,故认为公开的时间应设限,初步认为仅应开放两至三年。他指出,理解部分申请人,并不希望将相关资讯公开,惟因应若果改划的用地,附近一带亦有其他项目紧接推出,将有助产生协同效应,有助加快区内发展,申请人本身亦可得益;黄雍盛建议,最终应该让申请人选择。

本港住宅地供应短缺,中原集团主席施永青近期亦撰文提到有关课题,并指城规会责任最大。为了令城规会容易达到共识,他更提出大胆构思,指政府应重新审视城规会成员的合适性,把那些对香港住屋需要的急切性缺乏理解的成员更替,否则很难加快城规会的议事速度。

 「本港并不缺地,而是城规会不容许在香港的土地起楼。」他接受本报访问时指出,若需增加土地供应,关键在于城市规划,故认为特首在处理土地供应的方向,必须行政主导,为香港作出一个城市规划,从而得出一个基本布局,并指令城规会,每年需将土地改划兴建住宅的数量。「至于选择拨出哪些用地建住宅,则由城规会的委员决定。」

施永青分析指,本港具潜力发展的土地相当多,惟住宅地只占总用地的百分之七,致没有足够的单位供应,但只要容许香港再多百分之七的用地兴建住宅,香港就能多一倍住宅用地。他认为问题出在城规会,「城规会掌握香港土地规划的权,但没有为香港人着想」。他称,过往本港亦不乏民调显示,港人希望尽快解决居住问题,而城规理应会按香港整体需要,重新规划香港土地用途,惟过去一段时间,明显城规会没有拨出足够土地供居住。

他称,不同背景人士,都可担任城规会委员,但不应将香港住屋需要放到较后位置,故认为特首应指令城规会,每年需将土地改划兴建住宅的数量,城规会每年就需要改划相关数量的住宅地。他指出,过往港英时代,亦曾出现类似行政主导的例子,包括前港督麦理浩在七十年代,亦推出十年建屋计画,虽然当时香港的公务员系统,亦有不同看法,惟麦理浩未有理会相关声音,坚持相关政策方向,致往后住屋压力大大纾缓。

他亦有感,现时将土地改划住宅,在社会上出现相当大的阻力。他称:「全世界的环保人士可能反对起炼油厂,但好少人反对兴建住屋。不过香港好多人以个别或局部需要,压制了香港普通人的普遍需要。」




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