法律界籲留意周邊項目 可作減補地價理據

2021-06-21 00:00
  (星島日報報道)市區舊樓的地契一旦註有「One house」的字眼,隨即成為發展的「緊箍咒」。熟悉本港樓宇收購條例的孖士打律師行合夥人葉冬生指出,本港早年曾現涉及地契訴訟的法庭案件,上訴庭在判辭表明,地盤本身的情況並非考慮補地價的唯一因素,亦可考慮附近一帶有同樣限制的建築項目。故他提出,地產商擬收購舊樓時,若附近一帶有同樣限制的項目,其已發展的規模較自己「睇中」的地盤為大,可作為理據與政府周旋,以減低補地價金額。

  本港於五十至六十年代批出的地契,不乏出現house的字眼,除九龍城為「重災區」外,連價值連城的山頂,以及跑馬地和深水埗等地,部分舊樓的地契均有出現相關字眼。葉冬生提出,二○一三年的裁決後,本港於二○一四年時曾現有關涉地契訴訟的法庭案件,上訴庭在判辭表明,地盤本身的情況並非考慮補地價的唯一因素,亦可考慮附近一帶有同樣限制的建築項目。

  葉冬生稱,雖然該案件涉及其他類型的限制,而非地契出現「One house」字眼,惟因應本港採案例法,故亦可作為理據與政府周旋。他提出,地產商擬收購舊樓時,若附近一帶有同樣限制的舊樓,已發展的規模較自己「睇中」的地盤大,可嘗試向政府爭取,以減低補地價金額。他舉例指:「若心儀的用地樓高僅約五層,希望重建成樓高二十層的單位,需補回的地價將會相當高,惟若附近有同樣限制的用地,樓高達十多層,地產商則可向政府提出,以該廈作為計算補價的基礎,盡量減低相關金額。」

  他強調,由於沒有條例支持,故律師僅能以過往的案件作為基礎,盡量為客戶爭取權益。他估計,若兩幢於地契有相關字眼的舊樓,本身由同一個「原未分割地段」(mother lot)分割出來,勝算機會較大。他稱,有關方法並非所有情況均適合使用,當中涉及複雜的法律條例,故建議發展商諮詢律師意見。

  就地契出現「One house」字眼的舊樓,他稱發展商亦可留意其過去文件,有否證據顯示政府曾容許大廈建得更高,以增加法律上的理據。他舉例指,發展商可翻查大廈的入伙紙、屋宇署曾批出的圖則、甚至業主過往曾與政府的書信等,以了解過去政府曾允許過的發展模式,均有助發展商日後與政府周旋。在終審法院於二〇一三年就「One house」相關的案件作出判決後,為了讓業界提供參考,政府亦草擬了一份作業備考供業界參考。

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