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買 樓 勿 受 「 公 屋 王 」 迷 惑
  粉嶺華明一個蚊型單位,以平均每方呎一萬一千五百六十五元的價錢成交,不但成為全港呎價「公屋王」,甚至比附近私人屋苑單位的最高呎價還要貴。

  這個面積只有一百四十七方呎的高層開放式單位,以一百七十萬元的價錢,由一位投資者轉到另一位投資者手中,用來放租,兩年來升值五成,論呎價比附近私樓牽晴間上周末創出的一萬零五百一十九元新高價還要高。

  近來「居屋王」和「公屋王」接二連三湧現,價錢沒有最高,只有更高,趨勢與中小型私樓單位看齊,反映市場對中小型住宅的強烈需求。但是,市民不宜單憑這個現象,就推論這類單位還會大幅升值而蜂擁高追。

  透過租者置其屋計畫由原租客買下自
住的公屋單位,部分幾經轉售炒賣,連運輸及房屋局局長張炳良都表示關注。不過,這只是個別屋出現的情況,這些屋各有其獨特的炒賣條件。

  北區細單位價漲有因

  最早出現炒風的大埔太和,有位處港鐵站上蓋的地利,之後炒起來的上水天平和九龍慈雲山的鳳德,同樣位近港鐵站,而南區華貴則是罕有可售的港島公屋單位,這些單位廣受上車客和投資者歡迎。

  今次「高價成交」的華明,步行往港鐵站只需十五分鐘,又有循環巴士直達。更有利的交通條件,是位於市區到北區的「入口」,有路甚多的巴士轉乘站,極為方便。

  隨市區樓價和租金飛漲,愈來愈多市民沿港鐵「北上」租住交通方便的新界樓,同時又有一批雙非童的家長「南下」,在北區租樓或置業自住,一來可以為子女以北區居民身分穩得這區學位,二來方便照顧子女上學起居。無論上車客還是租樓客,對區內中小型單位的需求近年大幅增加。

  從整體樓市的角度來看,不止公屋和居屋,私樓中小型單位都出現屋苑新高價。中小型住宅近年價格升得比豪宅為快,部分新界地標屋苑的價格升幅又比市區大,原因是樓價貴,不少市民根本買不起大單位,也買不起市區單位。

  供應漸增冷靜揀貨

  不過,這些創新高價的單位,往往有其獨特優勢,未必反映到整個屋苑的實際售價水平。此外,發展商眼看市民負擔不起大單位,推出「將貨就價」的策略,把單位設計得愈來愈細小,以適應上車客的負擔能力,並且以興建中小型單位為主力發展目標,政府又為了應付「覓地難」的局面而增加樓宇規劃發展密度,種種因素都會令中小型單位的供應加快增多。

  雖然歐洲央行實施量化寬鬆,令市場憧憬會壓低美債息率,推遲美國加息,但是聯邦儲備局在議息時,還要考慮通脹等因素,故此就算加息推遲,都不會太久。此外,據運房局最新數字,去年一手私人住宅落成量達一萬五千七百伙,按年增近九成,創八年新高,而未來三至四年的一手私人住宅供應量預計達七萬四千伙,顯示往後供應量將漸升。中小型單位供應漸增而加息陰霾持續籠罩,市民考慮置業須抱持謹慎態度,衡量清楚自己的居住需要和負擔能力。

  近來發展商推出新盤,部分開出的價錢表面上很進取,但是計及巨額折扣後,實際價錢只是貼近市價。部分開價真的進取的樓盤,卻出現零星撻訂的情況,可見有市民冷靜下來後寧願貼上訂金都放棄購買。在供應增加「有得揀」的情況下,市民置業要防備受個別「明星」單位的耀目光芒所迷惑。

2015-01-31

  

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