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理 順 居 屋 放 租   避 雙 重 福 利 防  房
  《財政預算案》提出居屋逆按揭計畫,協助居屋業主補地價放租。由於現時樓價高,居屋業主補價意欲低,故此市民不宜期望會在短期內大量增加居屋租盤。這個計畫至少向居屋業主提供多一項合法放租的選擇,同時讓一些正在非法放租的業主有多一條「棄暗投明」的途徑。

  「居者有其屋」計畫的目的,是協助負擔不起私樓價錢的市民置業自住,並非資助他們投資炒賣或放租圖利。房屋委員會作為居屋「發展商」,對居屋買家的資助模式,是向他們以市場折扣價售樓,暫時不需要他們付足樓價,在回歸前樓價極高的年代,曾經有四折賣居屋的極端事例,近年一般是七折。

  當這些業主日後經濟能力提高,家中小孩長大成人,有的想細屋搬大屋,有
的想搬去較方便的地區或質素較好的私樓,賣掉居屋時就要向政府補回當初享受的樓價折扣,而補地價是按照小業主賣掉居屋時的私樓市場價格作為計算基數。

  逆按揭方便長者收租維生

  不過,有些人就算搬走了,都希望留住原有居屋作日後不時之需,或者不肯補高昂地價,有的任其空置,變成浪費寶貴房屋資源,有的暗中出租,這卻是可以判監的刑事罪行。

  近來有議員向政府建議,容許居屋業主免補地價把居屋放租。這種討好居屋戶的建議,讓居屋戶在享受政府資助期間出租牟利,政府變相貼錢給他們賺錢,對納稅人不公道,政府如果接納建議,恐會招來大量非議。

  居屋業主要出租單位,必須事先補足地價,停止接受公帑資助,取得完整業權,這個原則不應該改變。現時居屋業主如果沒有能力一筆過補清地價,可以向銀行申請按揭貸款,補了地價後合法放租,以租金收入來償還部分貸款。

  可是,有些業主年事已高,退休後希望分租單位賺取固定生活費,由於他們沒有工作入息,銀行通常不會向他們放貸。現在《預算案》提出由按揭證券公司向他們提供逆按揭服務,可以填補這方面的空檔。

  補價高短期租盤未必大增

  這構思出台後,旋即有電台聽眾在節目中質疑政府向居屋業主提供雙重福利補貼,以致財政司司長曾俊華要再三重申是按照市場利率行事,不存在補助行為。由於業主或其繼承人日後贖回業權要先連本帶利還款予按證公司,否則按證公司在業主去世後會收樓拍賣,故此業主並非免費享受這個方便。

  由於補價是以小業主做逆按揭時的市價作為計算基礎,樓市低迷時的補價金額遠比樓市高企時為少,以今天的樓價,居屋補價動輒要百多二百萬元,而按證利息連保費可能達到四厘,因此即時反應未必踴躍,要增加市場租盤供應,可能要看得比較長遠。

  又有市民擔心,部分業主為了提高租金收入,會把單位間隔成房出租,令居住環境惡化,影響其他住戶。現時有居屋業主暗中放租,由於是非法行為,不敢大搞房工程,但是日後補了地價,可以明目張膽,還可能有地產代理提供由改建工程到物色租客的一條龍服務。

  為免這個旨在惠民的政策變成好心做壞事,當局除了要確保公正,不提供雙重福利之外,還要採取措施,做好管理配套,防止湧現居屋房,破壞屋苑居住環境。

2015-03-01

  

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