利好因素增促经济稳楼市︳温伟明

根据一手住宅物业销售资讯网，2024年香港一手住宅成交逾15600宗，对比2022年约9200宗及2023年约10600宗，大幅回升至疫情前约15000至18000宗之水平。从表面看，楼市复苏是由于整体经济环境改善所致，但实际上，是由于市场上不同的因素将一手住宅需求提高，包括全面「撤辣」、减息周期启动、内地学生及人才进驻香港、楼价从高位回落而租金节节上升等，从而形成这正面的成果。

回顾2024年，除了成交宗数，一些房地产数据也值得参详，特别是楼价及租金。差饷物业估价署最新公布，2024年11月私人住宅售价指数报290.9点，对比2021年9月近年高位，香港平均楼价「蒸发」了26.9%，与此同时，租金指数却由2023年1月低位173.6点，上升至今年11月193.1点，大幅攀升了超过11%，对一些买楼保值的投资者，尤其以收租作长远投资的人士，吸引力顿时大增。

笔者认为，私人住宅需求，无论是购买或租赁，于2024年已稳定下来。值得留意的是，随着政府实施了不同的人才入境计划，吸引内地中高端人士来港，非永久香港居民购房比例明显倍涨。

租金指数攀升逾11%

根据劳工及福利局公布数字，2023年透过各项人才入境计划获批，并逗留不少于12个月的人才及受养人数目约有17万人，而2024年首10个月则有约15万人来港，这批「新香港人」肯定对香港楼市带来正面的支持。

息口走势方面，香港跟随美国由去年9月起开始减息，累计降息3次，主要银行最优惠利率由5.875%降至5.25%，合共减了0.625%，实际供楼利率由每年4.125%降至3.5%，以每贷款100万元、30年还款期计算，月供由约4850元下调至约4490元，若以中小型单位平均贷款额500万元为例，每月差不多省回约2000元的供款，对一般市民而言，确实纾缓了财政负担。

「新香港人」对楼市有支持

随着美国总统特朗普再上场，坊间不少财金界人士均认为他会对中国进口美国货品大打关税战，一方面影响中国货品出口贸易，另外一方面亦对美国自身带来通胀压力，故此纵使减息周期启动，惟2025年减息次数及幅度应会减少，减息走势对楼市相信只带来有限度的正面影响。

笔者常常挂于口边，房地产属于经济的副产品，理论上经济好，楼市自然好，经济差，楼市亦难逃厄运。所以除了上述一些与地产直接有关的数据，参考某些经济及社会统计数字，也可看到未来楼市一些端倪。

财政司司长办公室及香港经济顾问办公室发表的《二零二四年第三季经济报告》指出，本地生产总值首三季合计经济按年增长2.6%，2024年全年实质值增长最新预测为2.5%，尽管增长较2023年3.3%低，但对比2022年负增长，已有很大改善，随着经济逐渐转好，楼市应有所裨益。

月入中位数为20000元

打工仔们最关心的是失业率及人工，根据政府最新数字，2024年9月至11月，失业率为3.1%，较前一年同期2.9%轻微上升了0.2%，暂时对楼市没有显著影响。另外，根据统计处公布的就业人士每月收入中位数，8月至10月份最新数字为20000元，与2023年相若。

股市方面，受惠于中央9月份「组合拳」撑市，恒生指数由2024年1月22日的14961点收市低位重回20000点，更于10月7日创下23099点高位收市，成交金额更在10月8日首破6000亿，创下6204亿历史纪录。

不少人认为，市民从股票市场获利，令他们重拾投资信心之馀，亦有助他们将以前一些「蟹货」松绑，资金有望重回楼市。

股票获利资金有望重回楼市

谈到资金，金管局公布香港整体存款金额于2024年10月创历史新高，达到约17.16万亿，较2019年底疫情前13.77亿，飊升近25%，巨额存款一方面反映香港人过去几年投资策略转趋保守，另一方面则代表他们的银根充足，只要有一个「置佳时机」的出现，投资市场包括楼市又会有一番新景象。

不同的数据无论是单独看，或是组合分析，都已是一些历史结果。踏入2025年，香港能否再次创造辉煌，取决于政府及每一个市民如何「拼经济，谋发展」！

温伟明 嘉华国际营销及市场策划总监（香港地产）