今年大手成交料稳步回升 高力翟聪：造价暴跌逾40% 外资追逐带动成交

去年大买卖金额创16年来新低，高力香港资本市场及投资服务部主管翟聪预期，今年大手成交将稳步回升，港投资物业价格暴跌逾40%，吸引外资追逐，带动成交。

翟聪表示，经验所得，香港市场向来变化迅速，一旦经济改善，租金上升，价格随之爆升。有见工商铺、酒店及服务式住宅等投资物业，价格跌至吸引水平，外资纷纷追逐本港物业。

高利息导致价格暴跌

近期大手买家当中，除了本地久未出手的实力客外，还有星加坡、马来西亚、印尼、菲律宾资金来港寻宝，出手快，持资时间极具弹性，可短炒或长揸。实力财团或家族甚至「现金购货」，等待将来利率下跌，才寻找银行借贷。

银主及蚀让个案持续

他续说，利息高企导致物业价格暴跌，但利息总有回调一天，现时，日本及新加坡物业价格已被炒高，「聪明钱」弃日本及新加坡，率先在香港买货，待利息回落，基金套现回流香港，趁势将物业售予基金。目前，非本地学生配额放宽，与居住及教学相关物业，去年录大手买卖，今年仍然需求殷切，趋势仍然持续。政府引入人才，「资本投资者入境计划」容许涉资5000万的住宅买家，1000万计算入投资移民金额，令「居住」相关项目最为受捧。

他预期，今年第一及第二季，银主及蚀让个案仍然持续，资金吼准位置好及优质物业。商厦供应过多，靠减价吸引用家，地点优胜的全幢可看高一线，中环、湾仔及铜锣湾全幢皆具潜力，长远需求大，价格具上升潜力。

内地政府放宽「一签多行」，内地客来港人数骤增，不过，翟聪认为，铺市需时复苏，价格持平或有少许下跌，传统核心区铺位若果租金稳定，值得考虑。虽然去年工厦不乏买卖，京东大手购入石门物流中心，但今年该范畴未必有起色。

铺价持平或少许下跌

过往基金活跃市场，近年几乎不见了，翟聪解释，基金必须向银行借贷，利息高企令他们几乎绝迹香港。由于基金经理都是打工的，不作私人担保，银行对基金所收取利息亦高些，一般为高半厘至0.75厘。记者吴琳璇

实力客以「现金购货」，出手快，持资时间极具弹性，亦可待利率跌下来，才寻找银行借贷。

「居住」相关项目价格料升5%至10% 

翟聪认为，现时商厦供应过多，靠减价吸客，铺市需时复苏，价格持平或少许下跌，工厦范畴未必有起色，唯独与「居住」相关的、包括可改装学生宿舍的全幢物业看高一线，价格料升5%至10%。

高力去年促成红磡新柳街3号Incredible Residences全幢，由晶苑以1.23亿承接，已打造成学生公寓 Y36，提供82个牀位；该行去年至少录3宗约10亿或以上的买卖，包括沙田利丰中心全幢作18亿，全年促成交易至少逾45亿。

高力去年促逾45亿交易额

翟聪指出，近期利息高企，投资市场运有别于过往，投资物业一般以银行同业拆息（HIBOR）计算借贷，去年三次减息利好住宅市场，对投资物业未有帮助。尽管去年12月初，伴随减息，HIBOR曾跌穿4厘水平，上周五，HIBOR仍企稳逾4厘，高踞不下。香港物业价格暴跌，有一定吸引力，但租金亦同时暴跌。高息下，收租不足以抵销供款，变相要补贴。「购入回报4厘的物业，利息高逾6厘，立即Negative carry，即买即输钱。」

过往低息年代，HIBOR低至0.2厘至0.4厘，即使再加2厘，亦只有2厘多，当回报3厘，仍是Positive carry，基金每个月可派钱给投资者。旺市时，基金购货额占市场比率高逾50%，去年寥寥可数。

预期今年减息步伐减慢

翟聪预期，今年减息步伐减慢，当特朗普上场后，相信通胀不会下跌，利息减幅非预期中理想，投资者表现审慎，部分业主仍要承受压力。