专栏｜翔谈投资 李丹翔｜投资者热捧伦敦哪一区？

最近总是忙着处理FMI Japan发展的大阪物业项目，先是忙出新书《日本楼一百问》（提提大家，中英版的《日本楼一百问》在各大书店已经有售了），然后是飞大阪跟FMI代言人方健仪小姐和我们的Marketing同事拍片和实地视察，还有飞新加坡完成日本全幢物业展销，最后还有The Peak Kuromon 黑门市场项目动土，还未计接受新加坡传媒访问，每一日的行程都排得密密麻麻，忙碌但非常充实和感恩。

有朋友笑问我是否已经不再做英国市场，这个当然不是，只是市场上的买家转变了。在两年前，香港人赶着移居英国的时候，大部分人对于英国的地区、郡都不太熟悉，因此当时花了很多心机为大家介绍英国不同地区的特色，目的为每个客人找到最理想的安乐窝。自今年年头起，英国楼的客源明显比以往有所不同，由自住买家转为投资者居多，这群的投资者在英国市场已经立足多年，过去两年市道大好时他们暂时离场，等待今年年头市道开始淡静时又再次踏足市场，趁低吸纳。投资客永远都一早做好功课，不需要我们多加介绍，不过我倒想藉今次的专栏分享一下投资客最近都在买甚么。

虽然英国楼价在上半年仍然不停上上落落，处于调整阶段，但有数据显示，市场上的卖家叫价开始强劲上涨，根据英国房地产网站Rightmove公布的数字，英国5月待售房屋平均叫价上升1.8%，达到37.29万英镑的历史新高，证明卖家对于楼市的信心增强，而亦因为受新冠疫情的三年影响，不少地产项目交楼期延迟，市场上出现供不应求，买家需求比疫情前的水平高出3%，特别是伦敦物业需求更高，导致卖家可以叫价更高。伦敦的楼价继4月份下跌0.5%后，5月按月上升2.8%，事实上5月份的伦敦市中心物业市场流入了大量国际买家，特别是来自中东的高净值买家，他们都趁近期市场仍处于疲弱阶段的机会入市。

楼价仍然疲软，但英国全国租金却不断攀升，对于投资者来说，形成了一个理想的投资环境，根据英国房屋保险机构HomeLet发布5月的租金指数，显示英国新租户平均租金在5月继续上涨，达到1213英镑，按年上升9.9%，比3月的平均1199英镑上升1.2%，伦敦平均租金更达2003英镑，继续成为全英国租金最高的地区。

伦敦大致可以细分为分五个区域：伦敦市中心、西伦敦、东伦敦、北伦敦、南伦敦。伦敦市中心和西伦敦楼价有多高相信不用我多讲，投资者亦多数不会选择这些地区，因为成本实在太高。曾经是传统工厂区的北伦敦，现在已经发展成新市镇。它一向予人低调的感觉，生活成本比伦敦市中心和西伦敦贴地得多，同时环境和治安没东、南伦敦的「出名」，因此比起伦敦的其他地区，它总是比较不「引人注目」。正正因为它的生活环境如此宜居，北伦敦成为了投者的市场新宠。其中哈林盖伦敦自治市（Haringey），目前正在进行高达10亿英镑投资改建，预计2036年会再增长23%投资额，更誉为投资界的黑马。

哈林盖伦敦自治市的新楼供应一向不多，近来比较受注目的，是由英国著名发展商Berkeley兴建的项目Clarendon，它坐落于合恩赛（Hornsey）、伍德格林（Wood Green）与著名的亚历山德拉公园（Alexandra Park）之间，坐拥庞大的绿化空间，犹如置身于一个12英亩的城市村庄当中 。此外，项目尽享绝佳的交通位置，一个项目步行距离可达的四个不同的地铁站（underground）和地上铁站（overground），包括登碧巷（Turnpike lane）地铁站、伍德格林地铁站、亚历山德拉宫（Alexandra Palace）地上铁站和合恩赛地上铁站，乘地铁6站直达伦敦zone 1国王十字车站（Kings Cross），约20分钟即可抵达伦敦金融城，方便通勤。项目亦邻近The Mall Wood Green以及Wood Green商业街，由生活用品到时尚品牌都一应俱全。集齐以上提及的升值因素，难怪会受到海外投资者热捧。

2023年6月23日