股市急挫响警号 宜为楼市寒冬早绸缪

2022-10-29 00:00

楼价持续回落,刚公布的两项数据均显示楼价创三至四年来新低,反映楼市跌势已成,叠加股市近日暴挫,恐怕最终传导并拖累楼市,令楼价跌势加剧。港府切勿因乐见楼价调整便掉以轻心,因楼市已转势,宜及早为应对楼市寒冬作好准备,适时出招,避免硬着陆。

差估署日前公布九月楼价指数为三百六十二点一,按月跌近百分之二点一,连跌四个月,跌至三年半来新低,首九个月累计跌幅达百分之八点〇七。至于私营编纂的中原城市领先指数CCL最新报一六八点二一,连跌三周,创逾四年半新低,首十个月楼价累跌一成,业界估计第四季跌幅更大更急,料楼价全年下跌一成半,再度呼吁政府适时放宽楼市辣招。
跌势已成紧盯楼价跌幅警戒綫

业界对后市看得相当淡,因楼市跌势已成,而股市暴跌相信会加剧楼市跌势。股市往往走前楼市三至六个月,恒指去年二月升至三万一千一百八十三点见顶后便掉头向下,七个月后楼价创三百九十八点历史高位后便反覆向下,然而恒指自高位回落至今累跌五成二,若只计算今年首十个月亦累跌逾三成半,比去年还要多,但反观楼价却从高位累跌仅百分之九。随着恒指本周在外资基金狂沽货下累计大跌百分之八点三,创二〇一八年二月以来最大一周跌幅,恒指低处未算低,股民财富大缩水,不但打消换楼意欲,若在股市中损手,可能要割价卖楼救急,加快楼价跌势。

再加上美国联储局下周议息,相信会继续采取暴力加息来压抑通胀,料本港银行会跟随加息,供楼人士每月负担将增加,对之前勉强上车的买家来说,可能已沦为负资产,若家庭经济出现问题而无法准时供楼,物业或成银主盘,加大楼市下行压力,并引发金融风险。多项不利因素叠加起来,可能加剧楼市跌势,令准买家更不敢贸然入市,最终令楼价进一步大跌。

毕竟楼价指数是滞后指数,据前綫地产经纪透露,十月份楼价跌幅比九月更多,即差估署十月楼价指数跌幅极可能再超过百分之二,而股市暴跌对楼市的影响最快要到十一月才反映在楼价指数。根据过往经验,当楼价连续两个月升幅超过百分之二,政府便会出手加辣,问题是当楼价若持续两至三个月跌幅超过百分之二的警戒綫,政府是否有需要减辣?

港府多次重申暂时无意减辣,财政司司长陈茂波早前开腔,指今年楼价只下跌百分之七点五,仍处于二〇一九年初水平,比一九九七年金融风暴时楼价大跌逾三成还要高,现时只属轻微调整,没减辣必要。即使为了吸引境外专才,社会有声音要求撤销对非港人置业的双倍买家印花税,特首李家超在《施政报告》只提出专才置业后居港满七年才退还印花税,理由是不想引起炒卖,推高楼价。
勿麻痹大意及早拟逆周期措施

事实上,政府未免有点过虑,因居港专才未必人人有能力或意愿置业,而且要居港七年后才退还税款,在当前跌市下怎会有诱因掀起炒卖。当局拒绝减辣,皆因过往十二年多次加辣也未能压抑楼价,楼价愈压愈升,现在楼价从高位回落,自然乐见其成,若此时减辣,担心会向市场释出托市的讯息。

虽然政府暂时无意减辣,但不要过分麻痹,尤其股市在没特别原因下持续大跌,已敲响警号,当局宜紧盯股市的负财富效应会否传导到楼市,及早拟订逆周期措施,一旦楼价跌幅触及警戒綫,便可迅速出招应对,避免楼市无序下跌。

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