及早绸缪逆周期措施 防楼市硬着陆

本港经济内外交困，人才外流，楼价亦明显回落，近日社会要求放宽或撤销楼市辣招的声音日益高涨。高企楼价难得向下调整，此时减辣会被视为托市，难免令官员有所避忌，但时移世易，当前经济环境急遽转差，楼市已进入下行周期，而楼市与经济民生息息相关，一旦大跌，后果堪虞，当局宜预先做好逆周期措施，避免楼市硬着陆。

面对人才外流，多个政党不约而同倡议放宽针对非本港永久居民的买家印花税，以便鼓励海外人才来港工作和置业，增加其对香港归属感。地产界亦指实施十二年的辣招对压抑楼市作用不大，政府是时候审视辣招是否已经过时，无法有效应对当前复杂的经济形势，要求撤销买家印花税，以及针对市民购买第二个物业的双倍印花税。
撤辣增供应量未必托住楼价

撇除要吸纳海外专才的实际需要外，商界倡议撤辣，皆因感受到近三年的疫情反覆、中美角力持续升级，再加上美国联储局持续暴力加息，令本港经济环境急速转差。股市向来是经济寒暑表，恒指今年累计下跌逾两成八，跌至十一年低位，市盈率仅六点二七倍，比一九九八年亚洲金融风暴低位八点〇九倍还要低。港股严重超卖，但愈跌愈有，不管是投资者抑或小市民，只要有供强积金，均会感受到亏损严重。

股市财富缩水已转到楼市，出现价跌量缩现象，二手交投淡静。差估署数据显示今年首八个月楼价累跌百分之六点五，业界估计全年会下跌一成，由于全球滞胀风险升温，加上地缘政治紧张，本港楼市已转势，有机会进入一个漫长下跌周期，为免楼价再大跌引发业主财务危机，进而对经济产生连锁效应，故市场有声音希望政府尽早撤辣，以免陷入财困的业主失去逃生门。

楼价从高位调整相信是政府所乐见，因辣招击退炒家，却始终未能遏止楼价升势。然而此时撤辣，恐被视为托市，是政治不正确，而财政司司长陈茂波认为，大部分业主经过银行压测才上会，楼市出现断崖式下跌机会较微。问题是，撤辣是否意味楼价一定转升。

过往政府加辣，着眼在压抑需求，楼价短暂受压便辗转反升，因市民有强烈置业刚需，但土地供应不足，加上长时期超低息环境，资金要寻保值或升值出路，而辣招扭曲市场，令二手供应买少见少，在供需失衡下，楼价出现应跌时不跌，不应升时却急升的怪现象。

然而，若现在撤辣，买楼成本减低，但市场涌现大批二手盘源，发展商亦会借好消息推盘，供应大增，客观上未必出现承托楼价效果，反而会令楼价有向下调整压力。事实上，今次楼价下跌与储局持续加息有关，港银已被逼启动加息周期，不排除之后会跟加甚至追加，供楼开支将大增，财力不足而勉强上车人士恐会断供，目前已涌现了逾二百个银主盘，直逼二〇〇八年金融海啸水平。
联储局教训早出手早受控

楼市下跌周期已成，港府绝不能以楼价仅调整不足百分七便过分镇定，因楼价若大跌，届时欲救无从，九七年楼价大跌，一年内可跌四成半，负资产涌现的殷鉴在前，市民苦撑六年后，在中央推出自由行助本港经济和楼市才脱困。若港府现时寄望与内地通关救经济是不切实际的想法。

因此，特首李家超在明天发表《施政报告》，不应只着眼为吸人才而放宽买家印花税，更应以前瞻性思维去应对楼市下跌周期，开始认真考虑研究推出逆周期措施，如撤辣的可行性，冀能在未来大跌市中发挥缓冲效果，减低对经济冲击。逆周期措施宜尽早出台，不能等到楼市大跌时才做，储局低估通胀严重性，内地调控楼市而迟迟未肯放宽对房企信贷，结果是错过处理危机的最佳时机，待事态失控后才出手便太迟，将要花更大气力和时间才能扑火，届时付出的代价更大。