大增地积比北都成「新引擎」

（星岛日报报道）除了增加公营房屋供应，行政长官李家超更预告，将全力加速两个大规模基建—北部都会区及交椅洲人工岛。《施政报告》表明，将北都会定位为驱动香港的「新引擎」，将成立两个委员会作监督及献策，并提高住宅用地及商业用地最高地积比至六点五倍和九点五倍，又建议部分没有特定地域要求的政府办公室「北迁」，例如金钟道政府合署近四成楼面面积。至于上届政府提出明日大屿计画之内的交椅洲人工岛，当局今年内会就其填海范围、土地用途、交通基建网络及财务安排作出建议，明年进行环评，填海工程在二〇二五年上马，甚至比原定时间表提早了两年。
建成后的北都会将以「国际创科新城」为主题，集优质生活、新兴经济和文化休闲于一体，以创新城市设计推动职住平衡和绿色生活，发展和保育并存。西边藉毗邻前海的地利成为核心商业区；中部以新田科技城为核心，与一河之隔的深圳创科产业集中地产生协同效应；东边则发展康乐和旅游，包括在二〇二四年设立五百公顷的红花岭郊野公园，以及逐步「解禁」沙头角作文化生态旅游，中英街除外，明年初展开地区谘询。
将设两委员会监督及献策

李家超表示，将成立「北部都会区督导委员会」及「北部都会区谘询委员会」，前者由行政长官亲自带领作高层政策指导及监督，后者由财政司司长主持并由专家及社会人士组成。当局亦会于明年成立专责部门，目标明年内制订具体计画和行动纲领。消息指，初期部门会有二十至三十人，包括首长级官员，部分为新设职位，另外也会与内地成立合作专班。

造地建屋方面，当局列出成效指标，在明年年下半年至二〇二四年分阶段为在内的新土地发展项目制订发展方案，包括尖鼻嘴╱白泥╱流浮山、马草垄、新田科技城和罗湖╱文锦渡，以及新界北新市镇。至于已启动工程的大型项目如古洞北╱粉岭北、洪水桥╱厦村及元朗南，会全力推进。政府期望五年内为所有项目启动收地程序，十年内完成平整新发展土地和落成新增单位各四成。至于发展密度，住宅用地将以最高地积比率六点五倍为指引，较早期新市镇如沙田的五倍为高；商业用地则提升至九点五倍。

报告亦规划多项亮点设施，包括文化设施群、专上教育院校、大型体育设施、医院网络、政府设施群等。其中特别提到，位处核心商业区而没有特定地域要求的政府办公室，例如金钟道政府合署近四成楼面面积，将迁往北部都会区，带动该区发展并腾出核心商业区土地。消息人士表示，产业署一直有向各部门收集意见及进行检讨，部分不一定要邻近社区或服务社区的办公室或会迁至该区。

李家超又指，邻近大屿山的交椅洲人工岛将提供一千公顷土地，创建成第三个核心商业区，为香港发展扩容扩量，积极提升香港作为金融、商业和贸易中心的竞争力。他强调，支持明日大屿且会继续推进，「因为很急切要提交给立法会，推进交椅洲人工岛填海计画，所以在这里着墨交代，其他都是按同一想法推进。」
商业地积比增至9.5倍

规划目标包括增加公私营住宅单位平均面积一至两成，以及休憩设施及社区设施土地与人口比例分别增至每人不少于三点五平方米等。当局预料，全新铁路和道路网络将连接港岛西、大屿山及新界西北，并提供第四条过海隧道，优化香港整体的交通网络。

政府消息人士透露，明日大屿将采用边填海边规划的形式，今年内会就人工岛填海范围、土地用途、交通基建及财务安排作出建议，其后设三个月公众谘询，明年开展环评，填海工程在二〇二五年上马，比原定时间表提早两年。

泓亮谘询及评估董事总经理张翘楚表示，交椅洲人工岛属于明日大屿一部分，设立核心商业区有助居民区内就业。不过，香港铁路或高架桥等都紧密连接，进出市区十分方便，此计画与庞大道路的投资相违背，造成资源浪费。
业界指未来私楼亦受惠

中原（工商铺）董事经理潘志明表示，现时整体市场上约有一千二百万方尺商厦空置待租，随着新供应落成，明年将增至约二千万方尺，相信需要多年才能完全吸纳，若交椅洲要设立商业区，并形成香港的另一个核心商业区，必须规模足够宏大，政府应审时度势及再作周详考虑。

普缙估值及谘询部助理总监兼专业测量师李隽杰认为，提高北部都会区的地积比率，是可以增加住宅供应，认为未来该区私楼亦会受惠，将会大幅增加住宅供应，以及写字楼楼面，以打造新一个核心商业区，以配合北都创科发展的需要，届时将大大增加北都的人口和经济动力。

团结香港基金土地及房屋研究主管叶文祺认为，北部都会区规划成为一个「都会区」，地积比率与港岛及九龙等市区看齐实属合理。

戴德梁行执行董事、香港估价及顾问服务部主管黄俭邦表示，增加地积比，是可以提高房屋供应和提高使用土地资源效率，以符合未来发展的需要，亦能够推动本港往后持续发展。
255公顷「绿化地带」拟建7万伙

此外，发展局完成第三轮「绿化地带」检讨，再识别出二百五十五公顷具发展潜力的地带，预期可提供七万个单位，并在二〇二四年或以前改划首批土地。政府消息人士表示，当中一半来自元朗及北区，其馀在屯门及荃湾等地，短期内将展开工程可行性研究；又指今轮标准较以往宽松，即使有斜坡、涉及私人土地、与道路距离较远，亦被纳入考虑范围之内。

全港现时约有一万六千公顷「绿化地带」，超过一半已知有明显发展限制，例如坡度较斜、具生态敏感性等；馀下八千公顷中，一千二百公顷已纳入各项发展计画。不过《施政报告》指，发展局最新再选取了约二百五十五公顷有潜力作房屋发展的土地，预料可于短、中期提供七万个单位，在二〇二四年或以前改划首批土地，并于二〇二六年左右完成平整。而规划署明年会再完成检视馀下所有「绿化地带」的发展潜力。
传一半来自元朗及北区

据悉，该二百五十五公顷中，一半来自元朗及北区，其馀来自屯门及荃湾等。消息透露，是次为发展局第三轮「绿化地带」检讨，前两轮门槛较高，主要涵盖已平整及被破坏的土地；惟今轮标准放宽，即使有斜坡、涉及私人土地、与道路距离较远，亦被纳入范围之内。他另指，当局会在适当时候按优次个别审视郊野公园边陲用地。