内房危机初露曙光 北水假前趁低吸纳

(星岛日报报道)恒大危机多月来不断发酵，引发市场恐慌性抛售内房股，拖累内房业陷入一片低迷。但近期有资金缓缓流入，其中「北水」在中秋假后至国庆长假前突袭，趁低吸纳股份，占整体资金13%。有基金经理及分析员均表示，部分财务相对健康的内房企受池鱼之殃，虽然行业前景仍然不明朗，但料最终倒下的公司只占少数，内房股有一定吸纳价值。

内房板块近月在中国恒大（3333）债务违约危机忧虑下沽压不断，直至9月23日中秋假后当日出现逆转，有传国家制定了解困方案，刺激内房股低位急弹。经本报统计，自当天起至9月28日国庆长假期前共4个交易日，「北水」于大部分内房股录得净增持，这批增持股份价值至少达17.4亿元，占期间整体北水净增仓位约13%。最受投资者垂青依次为华润置地（1109）及中海外（688），吸纳恒大的金额亦较大；相反净减持较大额为龙湖（960）、碧桂园（2007）等股。

以立投资管理董事总经理林少阳表示，其基金持有少量内房股，主要是看中一些内房股只在风波受累，本身财务稳健，既符合「三条红线」要求，也有能力发债，具有一定投资价值。他指出，在现时背景下拣选内房股的准则未必依赖数据，而是考虑个别企业的管理层能力，在过去掌握行业周期的卖楼纪律、控制风险等，「唔系硬数据可以反映得到。」他举例指，民企的龙湖最近一次发债息率只有3厘多，较一些陷入危机的内房股再融资能力强；而华润置地（1109）本身背靠国家，经营实力不错；至于与恒大扩张模式类似的碧桂园（2007），早前旗下碧桂园服务（6098）有能力收购表现疲弱的同行资产，亦反映具一定韧性，如成功渡过今轮逆风将可吞并部分市场。

不过林少阳强调，有关投资只是小注博反弹，目前内房行业经营前景已出现明显变化，普遍繁重债务势令盈利能力受掣肘，而他本身对中央在国庆前后释出利好讯号的预期亦落空，「成个逻辑系中央唔会由佢冧，蔓延到其他内房同政府财政，但依家政府力度仲系有限」，提醒投资者入市前应衡量其风险胃纳。他估计随著风波延续，将会有其他内房企面临违约及清盘危机，但估计有问题企业只占整体5%至10%。

不少内房公司处理「三条红线」的减债工作逼在眉睫，分别要令剔除预收款后的资产负债率低于70%、净负债率低于100%、以及现金短债比率应高于1倍，如全数达标则亮「绿灯」，触及1及2项不达标分别亮「黄灯」及「橙灯」，全数不达标则见「红灯」，本港多家市值较大的内房股在今年中期业绩均已达绿灯。

彭博行业研究亚太区房地产行业资深分析师黄智亮亦表示，恒大事件已影响市民观感，在买家入市意欲审慎下，也连累大多正常营运的内房企。他又称，市场较关注内房公司能否经营下去，目前投资者对企业解决债务问题仍未乐观，认为个别公司如在此时成功发债，又或动用资金回购低残的债券，便可对外展示财政能力，挽回部分信心。

对于不少公司在三条红线均达标，黄智亮就提出，发现有公司取巧处理帐目，例如用作支付建筑供应商的「应付款项」，如果公司延迟找数，单看三条红线的指标亦未必反映其实际债务情况。据彭博研究显示，今年上半年内房企业的流动负债平均下降23%，但短期应付款项则上升14%，而短期应付款项升幅较高的公司多数未达到绿灯水平。