【新闻追击】政府土地改划长达五年 「大拆细」可加快建屋

（星岛日报报道）本港未来五年仅约九万五千伙公营房屋落成，较长策目标少近四成，短期房屋供应紧张，惟团结香港基金最新统计显示，由政府主导的发展用地，平均改划过程长达四至五年，更留意到一些发展涉及两个地盘的「重量级」项目，如油塘碧云道地盘，部分范围完成改划十年仍未建屋。该会土地及房屋研究主管叶文祺指出，政府过去惯于将范围较大的发展用地统一发展，惟因应短期内熟地供应紧张，故已向政府建议将用地「大拆细」，先将一些能提早完成改划的部分率先推出，冀有更多公营房屋用地可于未来五年内「应市」；至于部分由私人发展商主导的综合发展区，涉及发展商众多，团结基金亦发现类似问题，同样建议政府将相关项目拆细，以压缩发展商的改划时间。

公屋轮候时间高企，特首林郑月娥去年发表新一份《施政报告》时，称已全数觅得兴建逾三十一万个公营房屋单位，可以满足未来十年长策，惟较多单位于二○二五年后才落成。房委会今年五月进一步公布数据显示，房委会及房协在未来五个年内，预测会兴建十万一千九百伙公营房屋，较长策未来五年目标的十五万五百伙公营房屋，仍远远未达标。

团结香港基金土地及房屋研究主管叶文祺表示，本港未来将有多个新发展区相继落成，于再较后时段，「明日大屿」填海项目亦有机会推出，长远房屋供应尚可，惟本港现时问题在于短期内的房屋供应仍然不足。团结基金抽查二○一八年成功完成改划的土地，发现单是完成整个改划流程，由识别潜在发展用地，到行政长官会同行政会议核准修订分区计画大纲图，平均所需时间已经约四至五年，故可见现时才开展改划的用地，难以赶及未来五年内落成。

叶文祺称，政府过去冀将范围较大的发展用地统一发展，惟因应短期内熟地供应紧张，故建议政府将用地「大拆细」，先将已完成改划的部分率先推出，以及时满足基层市民的「上楼」需求。他称，有关方法并非旨在增加土地供应，而是希望部分已改划的用地率先建屋。他举例指，市建局负责的观塘裕民坊重建计画亦分开数期建屋，形容概念有点相似，可将部分较易发展的地盘及早供应，惟认为该项目发展的年期亦相当长。

他特别提到，位于油塘碧云道地盘，总面积为二点五公顷，可细分为两个地盘，计画提供三千二百多个公营房屋单位，当中「地盘甲」早于二○一一年已改划为住宅用地，惟当时政府决定，需要待地盘乙于三年后完成改划，才一并为两地的配套基础设施进行可行性研究，致两地至今一直仍未有单位供应。他称，理解两地位置接近，若同时建屋将可享有协同效应，惟他反问：「现在公营房屋不足，为何要待另一幅地（改划后）才一并建屋？」

至于私人发展，亦存有类似情况，尤以由私人发展商主导的综合发展区，涉及发展商众多，发展经常因难以整合业权而出现阻滞。叶文祺认为，城规会应考虑按照有关综合发展区的面积和业权分布，就申请人集合一定比例的业权订立时限，当申请人未能在时限届满前集合原先要求的业权比例，城规会应考虑将综合发展区用地分拆，允许分阶段发展，或直接改划已经闲置多年的综合发展区用地。他举例指，市场关注的油塘湾项目筹备超过三十年，若政府当年将相关用地分拆，每幅用地的持份者将会减少，较易找到项目发展的共识，有助加快兴建步伐。

本港就土地进行改划往往需要数年，另一关卡是提交城规会审理前的预备工夫需时。资深产业测量师黄雍盛指出，私人项目改划程序费时，主要原因在于代表申请人的规划师，为成功在城规会闯关，往往需要花相当长的时间草拟研究报告，以说服城规会委员，相关项目值得通过。他指出，因应相关报告，政府不会公开，故建议政府修订，在相关改划方案成功通过后，可查询相关申请人会否愿意于指定时间内公开，让同区其他土地改划申请人参考，有助「后来者闯关」，增加私人土地的供应。

黄雍盛表示，就私人用地改划，由申请到项目获城规会开会审议，最快可以于六个月内完成，并在开会后获得通过，惟实际情况下，多个申请均不能在半年内完成，甚至可能需要数年时间。

他解释，因应一般在城规会委员开会之前，代表申请人的规划师，可以透过相关文件，推断项目是否有充足的把握，可以在会上获得通过，惟一旦认为通过的机会不大，则会申请延期，并就项目进一步提出修订建议。他称，规划师为了增加成功「闯关」的机会，在提出修订建议时，往往会草拟一份研究报告，以收集项目附近的重要资讯及数据，以解释为何在提出修订后，项目值得在城规会通过，而草拟该报告的时间，往往需要数以年计的时间，导致改划程序被拖长。

黄雍盛指出，因应相关研究报告，是针对区内改划项目而草拟，潜在资讯包括附近一带的车流量或保育情况等，故若果同区其他项目的申请人能够阅读相关报告，将有助加快改划时间。他建议，政府日后可以作出修订，在相关改划方案成功通过后，可查询相关申请人，会否愿意于指定时间内公开，让同区其他土地改划申请人，可以于政府指定的地方阅读，以减省部分草拟报告的时间。

他又表示，因应改划的数据需要与时并进，故认为公开的时间应设限，初步认为仅应开放两至三年。他指出，理解部分申请人，并不希望将相关资讯公开，惟因应若果改划的用地，附近一带亦有其他项目紧接推出，将有助产生协同效应，有助加快区内发展，申请人本身亦可得益；黄雍盛建议，最终应该让申请人选择。

本港住宅地供应短缺，中原集团主席施永青近期亦撰文提到有关课题，并指城规会责任最大。为了令城规会容易达到共识，他更提出大胆构思，指政府应重新审视城规会成员的合适性，把那些对香港住屋需要的急切性缺乏理解的成员更替，否则很难加快城规会的议事速度。

　「本港并不缺地，而是城规会不容许在香港的土地起楼。」他接受本报访问时指出，若需增加土地供应，关键在于城市规划，故认为特首在处理土地供应的方向，必须行政主导，为香港作出一个城市规划，从而得出一个基本布局，并指令城规会，每年需将土地改划兴建住宅的数量。「至于选择拨出哪些用地建住宅，则由城规会的委员决定。」

施永青分析指，本港具潜力发展的土地相当多，惟住宅地只占总用地的百分之七，致没有足够的单位供应，但只要容许香港再多百分之七的用地兴建住宅，香港就能多一倍住宅用地。他认为问题出在城规会，「城规会掌握香港土地规划的权，但没有为香港人着想」。他称，过往本港亦不乏民调显示，港人希望尽快解决居住问题，而城规理应会按香港整体需要，重新规划香港土地用途，惟过去一段时间，明显城规会没有拨出足够土地供居住。

他称，不同背景人士，都可担任城规会委员，但不应将香港住屋需要放到较后位置，故认为特首应指令城规会，每年需将土地改划兴建住宅的数量，城规会每年就需要改划相关数量的住宅地。他指出，过往港英时代，亦曾出现类似行政主导的例子，包括前港督麦理浩在七十年代，亦推出十年建屋计画，虽然当时香港的公务员系统，亦有不同看法，惟麦理浩未有理会相关声音，坚持相关政策方向，致往后住屋压力大大纾缓。

他亦有感，现时将土地改划住宅，在社会上出现相当大的阻力。他称：「全世界的环保人士可能反对起炼油厂，但好少人反对兴建住屋。不过香港好多人以个别或局部需要，压制了香港普通人的普遍需要。」