港若跟美按息升「供平過租」恐又將消失 後市還看租金走勢及人口流動｜李聲揚
2024-10-26 06:00 
本欄之前曾經談及樓市，提到銀行重推按揭回贈。有部份「樓市大好友」轉載筆者專欄，十分榮幸。但同時有些看淡的人，認為筆者是盲目唱好樓市。實情懂看看原文，兩堆人都有斷章取義的問題，筆者文章並非特別唱好樓市，但也不是特別看得淡。
此言一出，又會被人認為是騎牆、沒主見。網上生態，總愛聽斬釘截鐵式的評論，一是唱好恒指10萬點，一是唱淡跌到1,000點。但撫心自問，大家本身預測資產價走勢的往績，又有多可靠？亞洲金融風暴至2003「沙士」那幾年，全世界都覺得買樓是傻仔，樓價有排跌；社運和疫情前，主流看法九成都認為樓價只升不跌，新一代置業無望。
現在，當然又輪到「買樓是傻仔」論佔了主流。現實是筆者的確相信資產價格相當難預測，而買樓是很大的決定，供樓一供就二三十年，值得細心思考。筆者只有平價大西北自住樓一層，沒有其他物業（海外也沒有），也不打算換樓。是否有偏見，讀者自行判斷。
上文提到，現在當然「買樓正傻仔」論風行，樓價彷似只會跌不會升。但物極必反，樓價跌多久，跌到甚麼水平才會反彈，大家都說不準。關於樓市的負面因素，大家已聽了很多，但同一時間，有些正面因素，卻較少人討論。
首先固然是租金，筆者在早前文章已經提過，租金一直在升，難以想像樓價會一直跌。當然若租金之後轉跌，又另作別論，所以大家定必要留意租金走勢。
然後就引伸到另一個問題：供樓和租樓的取捨。除非寄居在父母家中（也是個可行選擇），否則一是租樓，一是供樓。坊間常提到「供平過租」，當然有一定誤導成份，也過度簡化了現實（事實上只要首期夠大，年期夠長，供就可以平過租）。但橋不怕舊，最緊要受，還是有不少人，覺得租樓是幫業主供樓。所以這個「供平過租」的指標，一直吸引不少人注意。而根據傳媒報道，現在已有不少二手成交，出現「供平過租」的情況。若情況持續，似乎會加大潛在買家的入市意慾—當然，這還要看之後樓價、租金，和按揭息口的走勢。
更有趣的是，早前瑞銀做了個內地人來港置業的報告。銀行不是做善堂，做這些報告，當然有一定推銷成份，但也值得參考。報告提到接近三成內地人，有興趣在香港買樓，百份比也在上升。當然了，有興趣不代表有能力。內地的經濟在放慢，但考慮到香港只是彈丸之地，只要有少量內地人來港買樓，很可能也足以支持樓市。正如舊文章所言，筆者傾向相信，利息甚至經濟都不是主宰樓市的關鍵因素。關鍵因素是人口流動，而只要香港仍然有人口流入（很可能是內地人），樓價應會得到支持。
最後，當然還要看政策層面。首先，繼續有中小型銀行調高按揭回贈。背後不一定是「銀行看好樓市」這樣簡單，但至少代表銀行並非不想做生意。而更重要的，是政府政策。
由政府開始逐步撤辣開始，大家已看到政府想穩住樓市。背後原因也很簡單：樓價反彈，或者至少止跌，有助政府解決財赤問題。近期特首李家超表示，對「強積金買樓」持開放態度，和前任政府的取態似乎不同。同樣地，前特首梁振英早前也提到，要提防房屋供過於求。
政府的取態是明顯的，而由於政府壟斷了土地供應，也能制定不同的房屋政策，政府要穩住樓市，比起要穩住股市，相對較容易。當然，政府並非萬能，後市去向，大家就應該留意兩項指標：首先是租金走勢，另外是香港的人口流動。
不過最後要提防一點：9月時美國減息0.5厘，但近期市場已開始預期美國的減息步伐或會緩慢，甚至短期不會再減息。美國當地的按揭息率，在9月美國減息後，居然是不跌反升。筆者不認為息口是最關鍵的因素，但若香港的按揭息率上升，則那些「供平過租」的個案，又會消失，這會打擊短期情緒。
還是那句：若是自住又有能力，買樓是可以的，畢竟租金也貴。但買樓投資，則筆者還是覺得不是好主意。
Patreon作者 李聲揚
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