港若跟美按息升「供平过租」恐又将消失 后市还看租金走势及人口流动｜李声扬
2024-10-26 06:00 
本栏之前曾经谈及楼市，提到银行重推按揭回赠。有部份「楼市大好友」转载笔者专栏，十分荣幸。但同时有些看淡的人，认为笔者是盲目唱好楼市。实情懂看看原文，两堆人都有断章取义的问题，笔者文章并非特别唱好楼市，但也不是特别看得淡。
此言一出，又会被人认为是骑墙、没主见。网上生态，总爱听斩钉截铁式的评论，一是唱好恒指10万点，一是唱淡跌到1,000点。但抚心自问，大家本身预测资产价走势的往绩，又有多可靠？亚洲金融风暴至2003「沙士」那几年，全世界都觉得买楼是傻仔，楼价有排跌；社运和疫情前，主流看法九成都认为楼价只升不跌，新一代置业无望。
现在，当然又轮到「买楼是傻仔」论占了主流。现实是笔者的确相信资产价格相当难预测，而买楼是很大的决定，供楼一供就二三十年，值得细心思考。笔者只有平价大西北自住楼一层，没有其他物业（海外也没有），也不打算换楼。是否有偏见，读者自行判断。
上文提到，现在当然「买楼正傻仔」论风行，楼价彷似只会跌不会升。但物极必反，楼价跌多久，跌到甚么水平才会反弹，大家都说不准。关于楼市的负面因素，大家已听了很多，但同一时间，有些正面因素，却较少人讨论。
首先固然是租金，笔者在早前文章已经提过，租金一直在升，难以想像楼价会一直跌。当然若租金之后转跌，又另作别论，所以大家定必要留意租金走势。
然后就引伸到另一个问题：供楼和租楼的取舍。除非寄居在父母家中（也是个可行选择），否则一是租楼，一是供楼。坊间常提到「供平过租」，当然有一定误导成份，也过度简化了现实（事实上只要首期够大，年期够长，供就可以平过租）。但桥不怕旧，最紧要受，还是有不少人，觉得租楼是帮业主供楼。所以这个「供平过租」的指标，一直吸引不少人注意。而根据传媒报道，现在已有不少二手成交，出现「供平过租」的情况。若情况持续，似乎会加大潜在买家的入市意欲—当然，这还要看之后楼价、租金，和按揭息口的走势。
更有趣的是，早前瑞银做了个内地人来港置业的报告。银行不是做善堂，做这些报告，当然有一定推销成份，但也值得参考。报告提到接近三成内地人，有兴趣在香港买楼，百份比也在上升。当然了，有兴趣不代表有能力。内地的经济在放慢，但考虑到香港只是弹丸之地，只要有少量内地人来港买楼，很可能也足以支持楼市。正如旧文章所言，笔者倾向相信，利息甚至经济都不是主宰楼市的关键因素。关键因素是人口流动，而只要香港仍然有人口流入（很可能是内地人），楼价应会得到支持。
最后，当然还要看政策层面。首先，继续有中小型银行调高按揭回赠。背后不一定是「银行看好楼市」这样简单，但至少代表银行并非不想做生意。而更重要的，是政府政策。
由政府开始逐步撤辣开始，大家已看到政府想稳住楼市。背后原因也很简单：楼价反弹，或者至少止跌，有助政府解决财赤问题。近期特首李家超表示，对「强积金买楼」持开放态度，和前任政府的取态似乎不同。同样地，前特首梁振英早前也提到，要提防房屋供过于求。
政府的取态是明显的，而由于政府垄断了土地供应，也能制定不同的房屋政策，政府要稳住楼市，比起要稳住股市，相对较容易。当然，政府并非万能，后市去向，大家就应该留意两项指标：首先是租金走势，另外是香港的人口流动。
不过最后要提防一点：9月时美国减息0.5厘，但近期市场已开始预期美国的减息步伐或会缓慢，甚至短期不会再减息。美国当地的按揭息率，在9月美国减息后，居然是不跌反升。笔者不认为息口是最关键的因素，但若香港的按揭息率上升，则那些「供平过租」的个案，又会消失，这会打击短期情绪。
还是那句：若是自住又有能力，买楼是可以的，毕竟租金也贵。但买楼投资，则笔者还是觉得不是好主意。
Patreon作者 李声扬
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