減息未必有利樓市李聲揚︰真正影響樓價可能是人口流動

2024-09-22 06:00

市場如人生，世界就是很多驚奇。驚奇並不可怕，有時是正面，有時是負面，而負面的驚奇，有時也叫「風險」。有些人歇盡精力想去避免或對沖「風險」，但往往是徒勞無功，甚至因小失大。筆者認為，大家要接受風險永遠存在，也要和它共存。

減息幅度仍令部分人意外

近日的市場話題，當然是美國聯儲局減息0.5厘。聯儲局今次減息，頗為令市場意外。意外的不是減息的決定，而是幅度。市場原本預期聯儲局只會減息0.25厘，但臨近議息前，聯儲局官員卻經過「線人」放風，透露局方有考慮減0.5厘。奇怪的是，聯儲局的「線人」卻也語焉不詳，沒有確實指出聯儲局的取態。所以最後的減息幅度，仍然令部分人意外。

此外，另一「意外」，是香港銀行的取態。以往多年，大家都會為香港是否跟美國減息而爭論不休。有時這些討論是錯了重點，皆因利息有很多種，有些根本是自動調整，不存在「跟不跟」。但一般來說，大家討論的是最優惠利率（Prime，P），皆因和供樓開支息息相關。

美國減息是大家早已預期，但之前市場共識是香港銀行不會因為美國減息而下調P。當中原因不少，但相信最重要的是：在之前加息周期中，美國將利率由0加至5厘，但香港的P卻只升了0.875厘，完全「跟不足」。所以反過來說，美國減息，香港的P也不會跟減。

跟減0.25厘相當耐人尋味

可是，當美國宣佈減息0.5厘後——出乎意料地，香港的銀行卻宣佈將P下調0.25厘。固然仍是沒有「跟足」，但整件事頗為令人意外。有人可能認為，因為美國減息0.5厘，而不是0.25厘，所以香港銀行才減P。但此說法也頗有問題：皆因原本業界認為，在今年內即使美國減息3次，香港的P也不會「跟」——結果卻是減了0.5厘，已經「跟」減0.25厘，相當耐人尋味。

長債債價跌也頗令人意外

資本市場永遠炒預期，人人知道的事情，不會對價格有影響。但今次既然有這些意外，資產價格又怎變動？暫時我們看到，美股和港股，反應都頗為正面。相反，美國債息卻不跌反升，債價要跌，例如長債ETF（TLT）也要跌，也是頗令人意外。

讀者當然最關心，就是減息周期下的資產部署。可惜這個看似簡單的問題，複雜無比，筆者只能略談。首先，以往減息周期下，的確見到債券一般跑贏股市。話雖如此，筆者仍建議大家不要盡沽股票，原因有機會詳談。但肯定的是，大家的人生，不是只有減息周期，還要為之後的周期部署。

樓價最後還是看人口流動

至於樓價方面，筆者其實不認為香港樓價的走勢，和利息有很大關係。不錯，近年息口上升，樓價下跌，但很可能只是巧合。真正影響樓價的，可能是人口流動，這也解釋了為何2019年前的十幾年，無論加息減息，樓價只升不跌。現在美國雖然減息，但未必一定有利樓市。當然，近日租金上升，而供樓開支很可能會下跌，不少人愛講的「供平過租」，將會重現江湖。這或能吸引一些購買力，但最後還是看人口流動。

減息周期下，最好的投資是甚麼？其實是政府的銀債！若讀者年滿60歲，或者家人已年滿60歲，務必申請。詳情筆者會在將來文章討論。

Patreon作者李聲揚