放寬按揭移民政策撐樓市 鬆銀根增資金|温偉明

2024-07-22 10:44

放寬按揭移民政策撐樓市 鬆銀根增資金|温偉明
放寬按揭移民政策撐樓市 鬆銀根增資金|温偉明

市場普遍認為住宅物業市場,在沒有特別的利好或利淡因素下,今年應不會大幅上落,但仍有不少持份者認為樓市乍暖還寒,建議政府多方面推出不同的措施,以重新支撐本港樓市,包括與銀行商討,增強他們的信心以放鬆銀根,提升批出貸款機會。此外,正如筆者早前文章所提及,適度放寬現時投資移民的門檻,將購買住宅物業納入計劃之內,直接增加市場需求及資金。

樓價2年跌幅已逾兩成

筆者建議適度放寬現時投資移民的門檻,將購買住宅物業納入計劃之內,直接增加市場需求及資金。
筆者建議適度放寬現時投資移民的門檻,將購買住宅物業納入計劃之內,直接增加市場需求及資金。
從差餉物業估價署(差估署)所有類別之私人住宅售價指數可以看到,樓價從2022年5月開始呈現跌勢,指數由385.5點,一直下調到2024年5月份最新數字305.9點,跌幅超過20%。
從差餉物業估價署(差估署)所有類別之私人住宅售價指數可以看到,樓價從2022年5月開始呈現跌勢,指數由385.5點,一直下調到2024年5月份最新數字305.9點,跌幅超過20%。
政府曾於2002年6月樓市下調周期時,透過香港按揭證券有限公司推出「負資產按揭保險計劃」,目的是減輕負資產業主之財務負擔,計劃為負資產業主在其物業轉按時,提供按揭貸款保險,倘若物業屬自住性質,而業主供款率達至某水平,便可以樓價100%至140%轉按其物業,當時可算是為一眾負資產業主提供生機。
政府曾於2002年6月樓市下調周期時,透過香港按揭證券有限公司推出「負資產按揭保險計劃」,目的是減輕負資產業主之財務負擔,計劃為負資產業主在其物業轉按時,提供按揭貸款保險,倘若物業屬自住性質,而業主供款率達至某水平,便可以樓價100%至140%轉按其物業,當時可算是為一眾負資產業主提供生機。
筆者希望各銀行能夠作出短期按揭鬆綁措施,向一眾小業主及「上車」人士提供足夠按揭貸款,讓他們渡過難關。
筆者希望各銀行能夠作出短期按揭鬆綁措施,向一眾小業主及「上車」人士提供足夠按揭貸款,讓他們渡過難關。
政府亦可考慮全面撤銷「樓花」按揭限制,讓購買「樓花」人士,不論「樓花期」長短,都可以即時「上會」,以減低他們於財務上的風險。
政府亦可考慮全面撤銷「樓花」按揭限制,讓購買「樓花」人士,不論「樓花期」長短,都可以即時「上會」,以減低他們於財務上的風險。

香港住宅樓價自美國於2022年3月宣布開始加息便受壓,數字永遠不會騙人,從差餉物業估價署(差估署)所有類別之私人住宅售價指數可以看到,樓價從2022年5月開始呈現跌勢,指數由385.5點,一直下調到2024年5月份最新數字305.9點,跌幅超過20%。若從近年高位,即2021年9月398.1點計算,整體樓價銳減逾23%。

立法會於2021年發表的「自置居所對香港社會經濟的影響」研究簡報指出,差估署粗略估算,本港私人住宅物業的市值於1997年至2019年期間,累升兩倍至約12萬億,如果按照其售價指數推算,2021年9月高位總市值應高達約12.6萬億,但參照今年5月份的指數,總市值跌至約9.7萬億,短短兩、三年間,私人住宅市場蒸發了約2.9萬億,相等於香港一年的本地生產總值。

建議買住宅納入投資移民計劃

差估署資料顯示,截至2023年底,香港各類私人住宅單位總存量達127萬個,樓價大幅下調,確實對社會造成很大影響。筆者經常掛在口邊,政府有責任遏止住宅樓價短期飆升,以減輕市民住屋負擔及協助年輕人上車。另一邊廂,也應該避免樓價急速下調,以免影響整體經濟。從差估署數據來看,在2022年5月跌浪潮前三年,雖則受到社會暴亂及疫情影響,但期間樓價比較穩定,價格窄幅上落,以平均指數計算,升跌變化在3至3.4%區間徘徊,交投量亦沒有顯著縮減,樓市相對平穩。

可惜,樓市卻不似預期,現時價格跌幅擴大,政府需要正視這問題。正如一些業界人士所言,為鞏固本港樓市,政府可以考慮與銀行商討,進一步鬆綁按揭措施,以協助一些財務緊絀的業主,及需要銀行提供高成數貸款的首次置業人士,以逃出財務困局。

負資產按保減輕業主負擔

筆者翻查歷史,發現政府曾於2002年6月樓市下調周期時,透過香港按揭證券有限公司推出「負資產按揭保險計劃」,目的是減輕負資產業主之財務負擔,計劃為負資產業主在其物業轉按時,提供按揭貸款保險,倘若物業屬自住性質,而業主供款率達至某水平,便可以樓價100%至140%轉按其物業,當時可算是為一眾負資產業主提供生機。

事實上,社會上有一班於早一兩年前購入「樓花」的買家,正煩惱着按揭成數不足的問題,尤其是去年9月22日前入市的市民,他們在購買「樓花」時,在相關政策限制下,不能即時獲得銀行按揭貸款,即俗稱「上會」,按當時的政策,除樓價在600萬及以下外,高成數按揭(按揭保險計劃)只適用於「現樓」住宅,「樓花」一概不適用,變相情傾一手「樓花」的買家,購買時只可以選用建築期付款辦法。轉眼間「樓花」即將落成變「現樓」,但樓價卻下調了,除非銀行可以「高估值」作出貸款,在沒有額外資金支持下,他們只可「撻訂」不成交,以及面對賣方追討損失的風險。

很多市民動用畢生積蓄,作為首期購買他們的安樂窩,即使樓價下行,物業成為負資產,在有穩定的工作收入下,他們都不會貿然放棄供樓。筆者真的希望,各銀行能夠作出短期按揭鬆綁措施,向一眾小業主及「上車」人士提供足夠按揭貸款,讓他們渡過難關。與此同時,政府亦可考慮全面撤銷「樓花」按揭限制,讓購買「樓花」人士,不論「樓花期」長短,都可以即時「上會」,以減低他們於財務上的風險。

温偉明 嘉華營業及市場策劃總監(香港地產)

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