放宽按揭移民政策撑楼市 松银根增资金｜温伟明
2024-07-22 10:44 
市场普遍认为住宅物业市场，在没有特别的利好或利淡因素下，今年应不会大幅上落，但仍有不少持份者认为楼市乍暖还寒，建议政府多方面推出不同的措施，以重新支撑本港楼市，包括与银行商讨，增强他们的信心以放松银根，提升批出贷款机会。此外，正如笔者早前文章所提及，适度放宽现时投资移民的门槛，将购买住宅物业纳入计划之内，直接增加市场需求及资金。
楼价2年跌幅已逾两成
香港住宅楼价自美国于2022年3月宣布开始加息便受压，数字永远不会骗人，从差饷物业估价署（差估署）所有类别之私人住宅售价指数可以看到，楼价从2022年5月开始呈现跌势，指数由385.5点，一直下调到2024年5月份最新数字305.9点，跌幅超过20%。若从近年高位，即2021年9月398.1点计算，整体楼价锐减逾23%。
立法会于2021年发表的「自置居所对香港社会经济的影响」研究简报指出，差估署粗略估算，本港私人住宅物业的市值于1997年至2019年期间，累升两倍至约12万亿，如果按照其售价指数推算，2021年9月高位总市值应高达约12.6万亿，但参照今年5月份的指数，总市值跌至约9.7万亿，短短两、三年间，私人住宅市场蒸发了约2.9万亿，相等于香港一年的本地生产总值。
建议买住宅纳入投资移民计划
差估署资料显示，截至2023年底，香港各类私人住宅单位总存量达127万个，楼价大幅下调，确实对社会造成很大影响。笔者经常挂在口边，政府有责任遏止住宅楼价短期飙升，以减轻市民住屋负担及协助年轻人上车。另一边厢，也应该避免楼价急速下调，以免影响整体经济。从差估署数据来看，在2022年5月跌浪潮前三年，虽则受到社会暴乱及疫情影响，但期间楼价比较稳定，价格窄幅上落，以平均指数计算，升跌变化在3至3.4%区间徘徊，交投量亦没有显著缩减，楼市相对平稳。
可惜，楼市却不似预期，现时价格跌幅扩大，政府需要正视这问题。正如一些业界人士所言，为巩固本港楼市，政府可以考虑与银行商讨，进一步松绑按揭措施，以协助一些财务紧绌的业主，及需要银行提供高成数贷款的首次置业人士，以逃出财务困局。
负资产按保减轻业主负担
笔者翻查历史，发现政府曾于2002年6月楼市下调周期时，透过香港按揭证券有限公司推出「负资产按揭保险计划」，目的是减轻负资产业主之财务负担，计划为负资产业主在其物业转按时，提供按揭贷款保险，倘若物业属自住性质，而业主供款率达至某水平，便可以楼价100%至140%转按其物业，当时可算是为一众负资产业主提供生机。
事实上，社会上有一班于早一两年前购入「楼花」的买家，正烦恼着按揭成数不足的问题，尤其是去年9月22日前入市的市民，他们在购买「楼花」时，在相关政策限制下，不能即时获得银行按揭贷款，即俗称「上会」，按当时的政策，除楼价在600万及以下外，高成数按揭（按揭保险计划）只适用于「现楼」住宅，「楼花」一概不适用，变相情倾一手「楼花」的买家，购买时只可以选用建筑期付款办法。转眼间「楼花」即将落成变「现楼」，但楼价却下调了，除非银行可以「高估值」作出贷款，在没有额外资金支持下，他们只可「挞订」不成交，以及面对卖方追讨损失的风险。
很多市民动用毕生积蓄，作为首期购买他们的安乐窝，即使楼价下行，物业成为负资产，在有稳定的工作收入下，他们都不会贸然放弃供楼。笔者真的希望，各银行能够作出短期按揭松绑措施，向一众小业主及「上车」人士提供足够按揭贷款，让他们渡过难关。与此同时，政府亦可考虑全面撤销「楼花」按揭限制，让购买「楼花」人士，不论「楼花期」长短，都可以即时「上会」，以减低他们于财务上的风险。
温伟明 嘉华营业及市场策划总监（香港地产）
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