政府「撤辣」帶動成交量 樓市重拾升軌還望3大因素|麥萃才

2024-06-29 14:02

政府「撤辣」帶動成交量 樓市重拾升軌還望3大因素|麥萃才
政府「撤辣」帶動成交量 樓市重拾升軌還望3大因素|麥萃才

政府全面「撤辣」之後,整體樓市氣氛好轉。浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才表示,「撤辣」有助釋放更多購買力,成交量肯定會增加,然而樓價會否重返升軌,則要視乎多項因素,包括地緣政治風險、息口走勢及發展商推盤策略等。

麥萃才表示,政府的樓市「辣招」屬於需求管理措施,將買家分為4類,包括炒家、非本地居民、投資者及用家,主要增加非本地買家、炒家及非首次置業人士的置業成本。

過去十多年來,投機者幾乎絕跡,投資者及非本地買家亦減少入市,樓市購買力主要集中用家身上,然而自2022年美國進入加息周期之後,連樓市主力的用家都因為供樓負擔增加,不少延後置業計劃,市場購買力明顯萎縮情況下,樓市交投量跟隨銳減。

「撤辣」後投資自住客重新入市

不過,政府全面「撤辣」之後,不僅本地用家轉趨積極,投資者、投機者及非本地居民亦開始重新入市,例如不少新盤有大手客「一口氣」買入多個單位,相信部分會用作收租用途,市場需求增加,交投量亦會跟隨向上。

今年2月底政府全面「撤辣」之後,4月份送交土地註冊處登記的樓宇買賣合約達9886宗,創近3年新高,然而5月份已經回落,按月減少約25.5%至7361宗,是否意味「撤辣」效應正在減退?

麥萃才認為,這是因為全面「撤辣」之後,不少買家趁樓價還在低位,積極吸納市場上的平價盤,帶動交投量急增,之後回落屬正常現象。

他又說,樓市最壞情況是「價量齊跌」,樓價平穩而交投量增加,無論對用家、發展商及物業代理等均有利,估計今年私人住宅成交量,平均每月會在5000至6000宗水平,即全年成交量約6萬至7萬宗,若要回復至政府「設辣」之前水平,依然需要一段時間。

至於樓價何時能夠重返升軌,麥萃才指需要考慮多項因素,首先是息口走勢。假如高息環境持續,不僅會對用家造成影響,同時會左右投資者的入市決定,一方面會影響他們對樓價走勢的看法,另方面若將資金存放在銀行收取利息,較買樓收租的回報率更高,投資者會選擇風險更低的定期存款。他又說,當美國累積減息1.5厘至2厘,疊加影響才會浮現,而本港銀行會否跟隨減息,則要視乎銀行體系結餘,最優惠利率(P)未必會跟足,但銀行同業拆息(H)則會跟隨,所以採用H按的買家會最受惠。

高息環境持續影響樓價走勢

另外,現時新盤存貨量多達2.1萬伙,發展商為去庫存及加快資金回籠,推盤時會採取低價策略及為買家提供多項置業優惠,搶去市場不少購買力,導致二手樓市呈膠着狀態。

當積存的新盤單位逐漸被消化,發展商變得惜售,購買力回流二手市場,需求增加令放盤叫價向上,樓價才會有上升動力。他又說,地緣政治風險如俄烏戰事及以巴衝突等,同樣不可忽視。

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