政府「撤辣」帶動成交量樓市重拾升軌還望3大因素｜麥萃才

2024-06-29 14:02

政府全面「撤辣」之後，整體樓市氣氛好轉。浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才表示，「撤辣」有助釋放更多購買力，成交量肯定會增加，然而樓價會否重返升軌，則要視乎多項因素，包括地緣政治風險、息口走勢及發展商推盤策略等。

麥萃才表示，政府的樓市「辣招」屬於需求管理措施，將買家分為4類，包括炒家、非本地居民、投資者及用家，主要增加非本地買家、炒家及非首次置業人士的置業成本。

過去十多年來，投機者幾乎絕跡，投資者及非本地買家亦減少入市，樓市購買力主要集中用家身上，然而自2022年美國進入加息周期之後，連樓市主力的用家都因為供樓負擔增加，不少延後置業計劃，市場購買力明顯萎縮情況下，樓市交投量跟隨銳減。

「撤辣」後投資自住客重新入市

不過，政府全面「撤辣」之後，不僅本地用家轉趨積極，投資者、投機者及非本地居民亦開始重新入市，例如不少新盤有大手客「一口氣」買入多個單位，相信部分會用作收租用途，市場需求增加，交投量亦會跟隨向上。

今年2月底政府全面「撤辣」之後，4月份送交土地註冊處登記的樓宇買賣合約達9886宗，創近3年新高，然而5月份已經回落，按月減少約25.5%至7361宗，是否意味「撤辣」效應正在減退？

麥萃才認為，這是因為全面「撤辣」之後，不少買家趁樓價還在低位，積極吸納市場上的平價盤，帶動交投量急增，之後回落屬正常現象。

他又說，樓市最壞情況是「價量齊跌」，樓價平穩而交投量增加，無論對用家、發展商及物業代理等均有利，估計今年私人住宅成交量，平均每月會在5000至6000宗水平，即全年成交量約6萬至7萬宗，若要回復至政府「設辣」之前水平，依然需要一段時間。

至於樓價何時能夠重返升軌，麥萃才指需要考慮多項因素，首先是息口走勢。假如高息環境持續，不僅會對用家造成影響，同時會左右投資者的入市決定，一方面會影響他們對樓價走勢的看法，另方面若將資金存放在銀行收取利息，較買樓收租的回報率更高，投資者會選擇風險更低的定期存款。他又說，當美國累積減息1.5厘至2厘，疊加影響才會浮現，而本港銀行會否跟隨減息，則要視乎銀行體系結餘，最優惠利率（P）未必會跟足，但銀行同業拆息（H）則會跟隨，所以採用H按的買家會最受惠。