公司名義買樓查詢 撤辣後急增10倍 投資客貪扣稅多 會計師：轉讓釐印只有0.2%

早前政府宣佈樓市撤銷辣後，樓市成交量增加，有會計師指因應撤銷買家印花稅（BSD）後，以公司名義買住宅物業的查詢不斷增加，有逾十倍增長。業內人士指，以公司持有購買物業，在稅務支出上更慳稅，因應利得稅的關係，當樓價逾1,500萬元時，用公司名義買物業在將來轉售更可慳釐印費。

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物業轉讓時慳釐印費

毅思會計及秘書公司執行合夥人Adam表示，購買自住或出租物業時，若物業比較有獨特性及罕有，而且銀碼比較大，買家可能會用公司持有物業，以在將來轉售時節省巨額釐印費。

根據第2標準税率物業價值超過21,739,120元，從價印花稅（AVD）為4.25%；Adam指，若以公司持有作轉讓時，則以「股權轉讓」方式買賣物業，交易的只是公司股權，而不是直接物業買賣的話，就不必繳付買賣物業所需的從價印花稅，只需要繳付股權轉換的0.2%印花稅（包括買方0.1%，賣方0.1%）。

假設購入2,200萬元物業，在物業轉讓時可以節省巨額的釐印費。以一般物業買賣的4.25%稅率計，需課稅93.5萬元；如果以股權轉換的0.2%印花稅計算，則為4.4萬元，相差89.1萬元。

出租物業扣稅項目多

Adaｍ舉例，如果經營劏房單位出租，投資者多會以公司名義買樓，令租金回報比普遍3至4厘為高。由於以公司名義買樓扣稅的項目較多，只要涉及公司的支出，均可以扣稅。除了管理費、差餉外，還有大額的裝修或者修葺，以及公司持續投入的經營成本、物業管理的人力成本，甚至將物業一按、二按套現融資的利息等。

即使不是經營劏房，普通購入一個大額物業出租，個人持有及公司持有稅率亦有所不同。假設業主購入一個樓價為1,600萬的太古城單位出租，業主花100萬元裝修，每月管理費為1,794元。

以個人持有物業，假設月租為38,000元，一年租金為456,000元，扣減業主所繳交5%差餉、即22,800元，淨出租收入為433,200元，再扣減劃一的修葺及支出免稅額即86,640元，應評稅淨值為346,560元，以稅率15%計算，該課稅年度須繳交的物業稅便是51,984元。

以公司持有的話，同樣一年租金為456,000元，除了扣減差餉22,800元外，還有每年管理費支出21,528元，他又指，假設其他營運開支（例如清潔、維修）1.2萬，可扣固定資產折舊為340,000元，如符合兩級稅稅制，年度應課利得稅為8.25%，即4,923元，相比個人持有節省47,061元。

會計師︰以股權轉讓可慳公司利得稅

不過，公司每年均需要申報利得稅。公司持有的物業，如樓價增值部份需要交稅，如公司淨收入（即樓價增值部分）200萬以下為8.25%；淨收入200萬以上則為16.5%（法團）或15%（法團以外的人士或機構）。

Adaｍ又指，假設將來賣出該物業，下一手買家是透過股份轉讓的形式，不會涉及到任何利得稅，只需要繳交0.2%印花稅。即使下手買家不願意接收這間公司，想以一般樓宇買賣，或未必要交利得稅，只要公司將該物業的性質定義為「真出租」，例如買入該物業有出租兩﹑三年以上，基本上都是屬於資本性質（Capital Nature），而非交易性質（Trading Nature），這個情況下，即使不是透過股份轉讓的形式，亦不需要交利得稅。

相反，90年代時很多人摸貨炒樓，買入物業後，持有的時間不長，基本上一兩個月就賣給其他人，頻繁地一買一賣，很快完成個交易，在稅局角度會被定義為「Trading Nature」，需要繳交利得稅。

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