公司名义买楼查询 撤辣后急增10倍 投资客贪扣税多 会计师：转让厘印只有0.2%

早前政府宣布楼市撤销辣后，楼市成交量增加，有会计师指因应撤销买家印花税（BSD）后，以公司名义买住宅物业的查询不断增加，有逾十倍增长。业内人士指，以公司持有购买物业，在税务支出上更悭税，因应利得税的关系，当楼价逾1,500万元时，用公司名义买物业在将来转售更可悭厘印费。

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物业转让时悭厘印费

毅思会计及秘书公司执行合夥人Adam表示，购买自住或出租物业时，若物业比较有独特性及罕有，而且银码比较大，买家可能会用公司持有物业，以在将来转售时节省巨额厘印费。

根据第2标准税率物业价值超过21,739,120元，从价印花税（AVD）为4.25%；Adam指，若以公司持有作转让时，则以「股权转让」方式买卖物业，交易的只是公司股权，而不是直接物业买卖的话，就不必缴付买卖物业所需的从价印花税，只需要缴付股权转换的0.2%印花税（包括买方0.1%，卖方0.1%）。

假设购入2,200万元物业，在物业转让时可以节省巨额的厘印费。以一般物业买卖的4.25%税率计，需课税93.5万元；如果以股权转换的0.2%印花税计算，则为4.4万元，相差89.1万元。

出租物业扣税项目多

Adaｍ举例，如果经营劏房单位出租，投资者多会以公司名义买楼，令租金回报比普遍3至4厘为高。由于以公司名义买楼扣税的项目较多，只要涉及公司的支出，均可以扣税。除了管理费、差饷外，还有大额的装修或者修葺，以及公司持续投入的经营成本、物业管理的人力成本，甚至将物业一按、二按套现融资的利息等。

即使不是经营劏房，普通购入一个大额物业出租，个人持有及公司持有税率亦有所不同。假设业主购入一个楼价为1,600万的太古城单位出租，业主花100万元装修，每月管理费为1,794元。

以个人持有物业，假设月租为38,000元，一年租金为456,000元，扣减业主所缴交5%差饷、即22,800元，净出租收入为433,200元，再扣减划一的修葺及支出免税额即86,640元，应评税净值为346,560元，以税率15%计算，该课税年度须缴交的物业税便是51,984元。

以公司持有的话，同样一年租金为456,000元，除了扣减差饷22,800元外，还有每年管理费支出21,528元，他又指，假设其他营运开支（例如清洁、维修）1.2万，可扣固定资产折旧为340,000元，如符合两级税税制，年度应课利得税为8.25%，即4,923元，相比个人持有节省47,061元。

会计师︰以股权转让可悭公司利得税

不过，公司每年均需要申报利得税。公司持有的物业，如楼价增值部份需要交税，如公司净收入（即楼价增值部分）200万以下为8.25%；净收入200万以上则为16.5%（法团）或15%（法团以外的人士或机构）。

Adaｍ又指，假设将来卖出该物业，下一手买家是透过股份转让的形式，不会涉及到任何利得税，只需要缴交0.2%印花税。即使下手买家不愿意接收这间公司，想以一般楼宇买卖，或未必要交利得税，只要公司将该物业的性质定义为「真出租」，例如买入该物业有出租两﹑三年以上，基本上都是属于资本性质（Capital Nature），而非交易性质（Trading Nature），这个情况下，即使不是透过股份转让的形式，亦不需要交利得税。

相反，90年代时很多人摸货炒楼，买入物业后，持有的时间不长，基本上一两个月就卖给其他人，频繁地一买一卖，很快完成个交易，在税局角度会被定义为「Trading Nature」，需要缴交利得税。

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