新盤建期買家恐遇「價息雙殺」樓價跌要抬錢上會按息兩年高1.625厘

2024-05-16 06:00

近日網上有聲稱是日出康城新盤凱柏峰的買家擔心收樓時，無法借足按揭要抬錢上會，並於討論區貼出「聯署聲明」，希望發展商提供利息補貼等一系列措施，結果惹來大量網民批評。事實上，隨着近年本港樓市下跌，較早期的新盤樓花很有可能估價不足，嚴重者更可能令以建期付款方式的買家要抬錢上會，甚至最終因上不到會而要撻訂。究竟「建期付款」與「即供付款」有何分別？購買樓花時又應該注意甚麼風險？

「即供付款」VS 「建期付款」

所謂「即供付款」，即買家支付訂金後，就需要在短時間內全數付款或上會以完成交易。好處是一般發展商會提供較大折扣優惠，買家亦可按當時息口環境及單位估值申請按揭，未來變數較少；缺點則是買家在樓花期內已經要供樓，若然本身業主期內要租住其他物業，便會百上加斤。

「建期付款」方面，即買家支付較少首期後，可直至收樓前才向銀行申請按揭支付尾數。好處是付款期較寬鬆，一般較適合預算有限的上車客選擇；不過，缺點是樓價一般比即供付款為高，樓花期後息口或已上升、單位估值亦可能下跌，甚至買家本身的工作及經濟情況也隨時有變，最終令買家因上不到會而要撻訂。

近日網上有聲稱是日出康城新盤凱柏峰的買家擔心收樓時，無法借足按揭要抬錢上會。

新盤買家宜認清「建期付款」與「即供付款」的好處及壞處。

差估署早前公佈3月全港私人住宅樓價指數按月回升1.06%至305.7，終止10個月連跌走勢，惟按年則跌13.23%。

近年本港實際按息由2.5厘加至4.125厘，加幅高達1.625厘。

近期按揭計劃的現金回贈也大減，由以往普遍達1%或以上，現時部份大行已減至「零」。

洪水橋新盤「#LYOS」劈價最多32%出售貨尾，長實營業部首席經理郭子威強調，如果買家未有完成買賣合約，若重售後成交價較撻訂價低，將向買家追討差價。

差估署樓價指數兩年跌兩成

若以單位估價而言，差估署早前公佈3月全港私人住宅樓價指數按月回升1.06%至305.7，終止10個月連跌走勢，惟按年則跌13.23%；若以2022年3月計，兩年間更大跌約兩成。

換言之，近兩年的新盤樓花很有可能會出現估價不足的情況，買家就可能要申請更高的按揭成數，以至額外準備更多的首期上會。假設以樓價500萬元單位為例，樓價跌13%已經是65萬元，樓價跌20%就相差100萬元。

H按封頂息兩年大增1.625厘

息口環境方面，翻查資料顯示，近年本港最優惠利率（P）由5厘加至最新的5.875厘，市場上普遍的H按封頂息率亦由大約「P-2.5厘」急升至最新的「P-1.75厘」，即實際按息由2.5厘加至4.125厘，加幅高達1.625厘。

若以2.5厘息及30年期計，每貸款100萬元的每月供款為3,951元，貸款500萬元則供款19,756元；而以4.125厘息及30年期計，每貸款100萬元的每月供款增至4,846元，貸款500萬元則供款24,232元。換言之，每貸款100萬的每月供款就要多付895元，貸款500萬則為4,476元，升幅接近23%。

順帶一提，近期按揭計劃的現金回贈也大減，由以往普遍達1%或以上，現時部份大行已減至「零」。若以500萬樓盤、借九成計，現金回贈1%也相差達4.5萬元。