大棋盤｜煥然懿居「滯銷」首置盤待「變陣」求存？
2024-03-22 09:14 
市建局首置上車盤煥然懿居第三座，揀樓初期反應欠佳，首兩日獲邀者出席率皆低於一半。樓市雖已全面撤辣，但前景仍未明朗，整個首置上車盤計劃定位也受到一些質疑。有政商界人士認為，政策長遠需檢討改動，至起碼應簡化資助出售房屋階梯。
今期煥然懿居原先售價為市價78折，平均呎價約1.43萬元，但過去數月樓價再有調整，實際已變成87折。參考近日九龍灣私樓新盤泰峯，首批168伙折實平均呎價1.48萬元，二者已相當接近，這對首置盤吸引力無疑是進一步打擊，尤其撤辣後已毋須繳付額外印花稅，私樓轉售全面鬆綁；相反首置盤5年內不能轉售，日後還須補地價，既然價格相差不遠，但轉售限制卻大為不同，買家當然傾向選擇私樓。
首置上車盤源於上屆政府眼見樓市續升，在居屋和私樓之間建立多一個檔次，但任何在置業階梯之中「攝位」的政策，只要市況一變動，買家群有機會與私樓重疊。
曾任市建局董事的立法會議員林筱魯日前直指，政府長遠而言應檢討計劃，整個房屋階梯要簡化。
事實上，現時仍有數個首置盤項目尚未推展，包括大坑西邨，預料約有2,000個由市建局提供的首置單位出售；長實4年前投得觀塘安達臣道項目，其中約1,000伙用作首置盤。有商界人士指，樓市前景未明朗，去年油柑頭首置項目流標要由房協承接是警示，既然推出首置政策是基於當時市況，隨着未來私樓供應增加，何不考慮將現有項目「變陣」，或至少鬆綁買家身份、轉售限制等規定。
不過有市建局中人私下指，首置盤政策推出之初，大家亦明白項目定位會受樓市波動影響，而項目轉售限制多，價錢實際又只比私樓便宜一成多，買家有猶豫也是正常。他指市建局要保證若息口見頂、樓市回升，不合資格購買居屋的人士也有置業選擇，不用太快下結論否定其存在價值，除非市建局現金流面臨很大缺口，否則「去貨」慢一點非大問題。
建測規園界議員謝偉銓指，樓價回落確實導致首置盤與私樓買家出現一定程度重疊，但首置計劃實際可鬆綁的空間不太多，其一首置政策目的是為不同收入水平的本港市民，提供自住物業選擇，因此禁售期很難調整，不然與政策基本目標牴觸；至於折扣率，則要考慮市建局財政承擔能力，始終地皮是市建局以真金百銀投回來，貿然調低售價可能會虧本。
立法會議員梁文廣認為，今次首置盤銷售反應不熱烈原因很多，例如目標客源多了選擇，但資助出售房屋的總體需求仍然有。他指所謂「變陣」亦有很多方法，例如長遠將居屋和首置合併，並參考新加坡「組屋分級制」，每期推出時按照當時市況、樓宇本身的質素等，逐次釐定定價和申請資格等條件，以保持政策靈活性。
聶風
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